賃貸経営における永遠のテーマ「空室対策」――管理会社について考える②（1/3ページ）

皆さんこんにちは。廣田裕司です。物件の管理を管理会社へ委託している大家さんは多いと思います。重要な業務を委託する管理会社は、重要なパートナーとなります。そこで今回のコラムでは、前回に引き続き管理会社について書いていきます。

管理会社の変更

「管理会社を替えたいので、どこかいい管理会社を教えてください」という趣旨のご相談を受けることがあります。ここからは管理会社を変更することについて書いていきます。

【担当者の変更も視野に】
管理会社の業務は入居者さん（人）を対象としているため、属人的な業務が多く、担当者によってその業務のレベルに差があります。担当者に対して不満がある場合、管理会社の変更を検討する前に、可能あれば担当者を替えてもらうのも一つの方法です。私も管理会社の担当者を替えてもらい問題が解決したことがあります。

【管理会社の選定するうえで】
管理会社を変更する場合問題となるのは、新しい管理会社の選定だと思います。実際どうやって選定すればよいのでしょうか。 

管理会社を選定するときは、大家さんとの相性も重要な要素です。ほかの大家さんにとってよい管理会社でも、自分にとってよい管理会社とは限りません。「大手だから」とか「評判がよいから」という一般的な評価だけで判断せず、直接面談し、自分にとってよい管理会社を選ぶことが重要です。 

面談で自分にとってよい管理会社か判断するためには、自身の賃貸経営上、どんなことを管理会社にしてほしいのかを明確します。例えば、「物件と離れた場所に住んでいるから、物件の点検を定期的に実施し報告してほしい」とか、「物件の共用部の清掃を頻繁に実施してほしい」とか、具体的にどんなサービスが必要なのかを明確にしたうえで、管理会社と面談しましょう。

【管理会社変更の実務】
新しい管理会社が決定後、現状の管理会社へ管理会社を変更する旨を伝えます。変更の旨を伝えるのは、切り出し難いとは思いますが、ケンカ別れにならないよう円満に進めることも重要です。 

現在の管理会社へ連絡するタイミングは解約予告期間の縛りもありますが、入居者さんへの通知や管理会社同士の引継ぎなどが必要なので、時間的に余裕をもって進めた方がいいと思います。

管理会社の変更の際の留意点は、

①管理委託契約の内容のチェック
解約予告期間のほかに、サブリース契約をしている場合は、解約時に違約金を請求されることもあります。

②家賃債務保証契約のチェック
管理会社独自の保証契約は、管理会社が変更になることによって保証契約が終了してしまうケースがあります。保証契約を引き継げなかった場合、新規に保証契約が必要になり、このときの保証料の負担が問題になります。

③敷金の引継ぎ
入居者さんから預かっている敷金を、管理会社が預かっているケースがあります。サブリース契約をしている場合は特に注意が必要です。

④入居者との契約条件のチェック
入居者さんとの契約条件を把握していないと、管理会社変更後のトラブルの原因になります。特に、サブリース契約をしている場合注意が必要です。入居者さんとの契約を一切大家さんに伝えないサブリース会社もあります。

以上の4点です。 

このような引継ぎ事項をすべて大家さん自身で実施するのではなく、新旧の管理会社同士でやってもらうようにします。

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