賃貸経営における永遠のテーマ「空室対策」——大規模修繕工事（1/2ページ）

皆さんこんにちは。大家兼不動産屋の廣田裕司です。

今年の繁忙期は終りましたが、皆さんの物件の稼働状況はいかがでしょうか。個人的な感想ですが、今年の繁忙期は例年より退去する人が少なく、静かな繁忙期でした。

アパートやマンションの外壁や屋根の塗装が劣化し、見た目が悪くなると入居者募集にも影響がでます。美観上の問題のほかにも、雨水の侵入による構造部の劣化にもつながります。適切なタイミングで、外壁塗装工事や大規模修繕工事を実施することで、安定的な賃貸経営が期待できます。

そこで、今回は大規模修繕工事について書いていきます。

大規模修繕工事は賃貸住宅の強み

分譲マンションの大規模修繕工事は、管理組合での決議事項となるため、組合員間の調整が必要になり、タイムリーな対応ができないケースもあります。一方、賃貸住宅の場合は大家さん自身が意思決定権を持っているので、計画的な大規模修繕工事の実施が可能になります。このことはある意味、賃貸住宅の強みでもあります。

大規模修繕工事の内容

大規模修繕工事ですぐ思い浮かぶのが、外壁や屋根の塗装工事だと思います。そのほかにも、エレベーターや給排水設備のメンテナンス工事などもあります。また、排水管洗浄のように、複数の住戸に関連する工事など、原状回復工事のように個別の部屋に関わる工事以外の修繕工事は、大規模修繕工事として捉えた方がいいと思います。

そのほか、集合ポスト、駐輪場の屋根、館銘板、消化器・消防設備などの更新も含めて考えた方がいいです。

外壁や屋根の工事を実施するときは、外部足場を架設することになります。この外部足場の費用は高額になります。足場が必要な工事をまとめて実施すると、トータルでは工事費の削減につながります。

長期修繕計画

大規模修繕工事は、オーナーの一存で意思決定ができることが賃貸住宅の強みであると書きました。しかし、適切なタイミングで工事を実施するためには、資金の準備が必要となります。その資金を準備するためにも、長期修繕計画を立てることが重要になります。

長期修繕計画は、新築から20〜30年の間に実施が予想される修繕工事の実施時期と必要な費用をまとめたものです。

長期修繕計画のまとめ方

①想定される工事、実施時期を把握
例えば、外壁塗装は15年に1回実施、というように工事項目ごとに実施時期を把握します。大規模修繕工事だけでなく、エアコン、給湯器などの設備類の更新も一緒に洗い出した方がいいでしょう。

②工事費用の把握
工事項目ごとに工事業者さんへ見積もりを依頼し、工事費用を把握します。また、過去の同様の工事にかかった費用も参考になります。

③計画表への落とし込み
表計算ソフトを使って、横方向は20〜30年先の年、縦方向は工事項目を入力し、工事項目ごとに、実施する年と交差するセルに費用を入力していきます。そして、年ごとの費用の合計および20〜30年間にかかる費用の総額を集計します。

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