賃貸経営における永遠のテーマ「空室対策」――管理会社について考える①（1/2ページ）

皆さんこんにちは。廣田裕司です。物件の管理を管理会社へ委託している大家さんは多いと思います。重要な業務を委託する管理会社は、大切なパートナーとなります。そこで、今回のコラムでは管理会社について書いていきます。

賃貸住宅管理業法

従来、管理業務は宅建業法の範囲外でしたが、2021年6月から施行された、「賃貸住宅の管理業務適正化に関する法律」により、200戸以上の賃貸住宅を管理する管理会社は、国土交通大臣の登録が義務付けられ、業務に関しても規制を受けることになりました。

この法律は、賃貸住宅の管理業務に関するものと、サブリース契約に関するものと2つに分かれています。賃貸住宅の管理業務に関して次の点が義務付けらました。

① 業務管理者の配置
② 管理業務受託契約受託前の重要事項の説明
③ 財産の分別管理
④ 定期報告

＜参考＞
日本賃貸住宅管理協会のHP

管理会社に委託する業務

物件の管理業務は、多岐にわたります。入退去の対応、家賃回収、クレーム対応などのソフト面（人の管理）と、共用部の清掃、建物の維持管理などハード面（建物の管理）の二つに分けられます。一般的な管理会社はソフト面の管理を中心に請け負う会社が多く、ハード面に特化している会社はBM（Building Management）会社といわれています。

管理会社によって請け負う業務の内容が異なっています。管理会社に委託している業務の詳細を把握することが大切です。

一般的な管理業務は次の6つに分類できます。

① 入居者募集
② 入居者審査・賃貸契約・更新、再契約
③ 集金業務・滞納督促
④ クレーム対応
⑤ 維持管理・修繕
⑥ 退去・敷金精算

国土交通省より出されている、賃貸住宅標準委託管理契約書の別表に管理業務の詳細が整理されています。この別表は、管理会社に委託する業務内容をチェックするのに役立つと思います。

＜参考＞
国土交通省　賃貸住宅標準管理委託契約書

以前は、口頭での管理会社へ業務を委託しているケースが多かったのですが、今回の法律制定により、契約書および、契約前の重要事項説明が義務付けられています。

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