賃貸経営における永遠のテーマ「空室対策」――管理会社について考える①

皆さんこんにちは。廣田裕司です。物件の管理を管理会社へ委託している大家さんは多いと思います。重要な業務を委託する管理会社は、大切なパートナーとなります。そこで、今回のコラムでは管理会社について書いていきます。

賃貸住宅管理業法

従来、管理業務は宅建業法の範囲外でしたが、2021年6月から施行された、「賃貸住宅の管理業務適正化に関する法律」により、200戸以上の賃貸住宅を管理する管理会社は、国土交通大臣の登録が義務付けられ、業務に関しても規制を受けることになりました。

この法律は、賃貸住宅の管理業務に関するものと、サブリース契約に関するものと2つに分かれています。賃貸住宅の管理業務に関して次の点が義務付けらました。

① 業務管理者の配置
② 管理業務受託契約受託前の重要事項の説明
③ 財産の分別管理
④ 定期報告

＜参考＞
日本賃貸住宅管理協会のHP

管理会社に委託する業務

物件の管理業務は、多岐にわたります。入退去の対応、家賃回収、クレーム対応などのソフト面（人の管理）と、共用部の清掃、建物の維持管理などハード面（建物の管理）の二つに分けられます。一般的な管理会社はソフト面の管理を中心に請け負う会社が多く、ハード面に特化している会社はBM（Building Management）会社といわれています。

管理会社によって請け負う業務の内容が異なっています。管理会社に委託している業務の詳細を把握することが大切です。

一般的な管理業務は次の6つに分類できます。

① 入居者募集
② 入居者審査・賃貸契約・更新、再契約
③ 集金業務・滞納督促
④ クレーム対応
⑤ 維持管理・修繕
⑥ 退去・敷金精算

国土交通省より出されている、賃貸住宅標準委託管理契約書の別表に管理業務の詳細が整理されています。この別表は、管理会社に委託する業務内容をチェックするのに役立つと思います。

＜参考＞
国土交通省　賃貸住宅標準管理委託契約書

以前は、口頭での管理会社へ業務を委託しているケースが多かったのですが、今回の法律制定により、契約書および、契約前の重要事項説明が義務付けられています。

管理会社へ支払う費用

毎月、管理会社に支払う管理料の基本は、家賃額の3～8％というのが一般的だと思います。実際には、依頼している業務の内容によっても管理料は変わってきます。また、基本の管理料に含まれていない業務は別途○○円と追加料金が発生します。

月々の管理料のほかに、契約更新時には新家賃の半月～1カ月分の更新事務手数料、新規に入居者が決まった場合は家賃の1カ月分を業務委託手数料が、入居促進費などの名目で請求されます。そのほか、物件の修繕費や原状回復工事費はその都度、かかった費用が請求されます。

最近は、「管理料0円」「家賃に関係なく戸あたり500円」というような、管理料が極端に安い管理会社もあります。いろいろ企業努力をし、コストダウンを図った結果、激安の管理料を実現していると思います。このような管理料の安い管理会社さんへ委託する場合は、業務の内容をよく確認しておくことをお勧めします。

どんな管理会社がいいのか

管理会社は、経営規模、資本系列、営業エリアなどによりさまざまな会社があります。管理会社の善しあしは、大家さんがどのようなサービスも求めているかによっても変わります。大手の会社がいいとか、地域密着の会社がいいとか……一概にはいえません。

管理会社をチェックするポイントは、たくさんあると思いますが、以下にいくつか挙げてみました。

入居者募集体制
管理会社をチェックするとき特に気になるのが、入居者募集体制だと思います。管理会社は、自社または系列に仲介店舗を持っているのが一般的です。しかし最近は、インターネットで部屋を探す人が多いので、インターネットの広告が重要になってきました。ですので、管理会社が募集広告をどのサイトに掲載しているかをチェックします。3大ポータルサイトといわれる、“SUUMO”・“at home”・“HOME'S”へ掲載が可能な会社がいいと思います。

経営の健全性
数年前ですが、管理会社の経営が破綻し家賃が大家さんに支払われない、という事件がありました。管理会社が破綻すると家賃回収が困難になります。経営の健全性も、管理会社をチェックするうえで重要なポイントです。日頃から管理会社の動向を注意しておくことが大切です。健全性を判断するうえで、賃貸住宅管理業者登録の有無も参考になります。（登録はすでに義務化されていますが、経過処置として来年6月まで猶予期間があります）

管理業務とその費用が明確になっているか
委託している管理業務の内容が、自分の要望とマッチしているかチェックします。基本の管理料のほか、入居退去時、更新時に一時的に発生する費用も併せてチェックしましょう。契約書などで文書化しておく方がいいと思います。

夜間休日の連絡体制はあるか
夜間休日は24時間稼働しているコールセンターで対応するのが一般的になってきました。自社のコールセンターではなく、社外の業者へアウトソーシングしている場合もあります。

滞納時の対応
滞納督促、一定の条件で1～3カ月の滞納保証などサービスがあります。　

ほかにもチェックするポイントはあると思います。大家さん自身が、どんなサービスを管理会社に期待しているのかを考え判断することが大切だと思います。

最後までお読みいただきありがとうございます。
次回（8月中旬予定）も管理会社について書いていきます。お楽しみに。

【過去の記事】
効果的な空室対策を進めるために