不動産業者だけが得をする、中間省略登記の真実

不動産登記を省略して、物件を売り主から買い主へ

突然ですが、「中間省略登記」という言葉を、お聞きになったことはあるでしょうか。

簡単にご説明しましょう。

たとえば、ここにＡさん所有のマンションが１棟あったとします。Ａさんはこのマンションを3000万円で売却しようと思い、Ｂという不動産業者に販売の仲介を依頼しました。しかし、買い主はなかなか見つかりません。

すると不動産業者Ｂは、「当社がかわりに3000万円で買い取ります」と申し出ました。Ａさんにしてみれば、3000万円で売れないのなら値下げしなければいけないかも…と考えていた矢先なので、大喜び。「やはりＢさんは頼りになるなあ」と、不動産業者Ｂに感謝しました。

しかし、不動産業者Ｂも、ボランティアでマンションを買い取ったわけではありません。そのマンションが3000万円以上で売れると確信したからこそ、転売目的で買い取ったわけです。そして実際、そのマンションは4500万円で買い主Ｃに売れました。

通常の不動産登記では、このマンションの所有権は売り主Ａから不動産業者Ｂに移転し、さらに不動産業者Ｂから買い主Ｃに移ることになります。

しかし、このようにＡ→Ｂ→Ｃという流れで不動産の所有権が移転するとき、Ｂが不動産業者であれば、その登記を省略してＡ→Ｃという形で登記できます。これが「中間省略登記」というもので、登記簿にＢの名前は載らないため、Ｂは不動産登録免許税や不動産取得税を支払わずにすみます。加えて、売り主Ａに知られることなく、いくらでも売値をつり上げることができます。このシステムを使えば、不動産業者Ｂはまさに丸儲けできるのです。

静岡県にある賃貸マンションのケース

私が関わった案件でも、中間省略登記をめぐるヒドい事例がありました。

静岡県にあるその賃貸マンションは、築18年の３階建てで、1LDKの居室が全12室。そのうち７室は住人が住んでいて、５室が空室になっていました。家賃は平均月３万円で、販売価格は5500万円。全室満室の場合の表面利回りは7.85パーセントで、そう悪くありません。

この物件を、東京都に住むサラリーマンのＺさんは、神奈川県にあるＹ不動産から購入しました。ところが、このＹ不動産が実にいいかげんな会社で、広告には１室の専有面積が40平方メートルと書いてあったのに、実際には30平方メートル強しかありませんでした。

またＹ不動産は、「このマンションはリフォームしたばかりで外観も内観もきれいだから、空室もすぐに埋まりますよ」と言っていましたが、実際には、空いている５室とも汚れと傷みが激しく、このままでは誰も入居させられない状態でした。

そこで、マンションオーナーになったＺさんは、何とか空室を埋めようと、５室すべてをリフォームすることに。１室100万円ずつ、合計500万円かけて、クロスやフローリングの張り替えを行ない、内装をすっかりきれいにしました。

これで５室の空室もすぐに埋まり、安定した家賃収入が得られるはず。Ｚさんはそう期待したのですが…。

水漏れ事故発生で、不動産業者を訴える裁判に

しかし、物事はそんなにうまく運びませんでした。なんと、そのマンションで水漏れ事故が発生したのです。築年数が古いため、水道管があちこちで劣化していたのが原因でした。悲惨だったのは、せっかくリフォームした５室のうちの４室が、水漏れ被害に遭ってしまったこと。張り替えたばかりの床もクロスも、すべて台無しです。

日頃温厚なＺさんも、この水漏れにはさすがに激怒しました。「こんな欠陥マンションを売りつけたんだから、水漏れの損害を弁償してくれ！」とＹ不動産に詰め寄りました。が、Ｙ不動産はのらりくらりとＺさんの言い分をはぐらかし、いっこうに弁償しようとしません。そこでＺさんはついに、Ｙ不動産を相手に、瑕疵担保責任を問う民事訴訟を起こしたのです。

「瑕疵担保責任」とは、物や不動産の売買契約で、売却されたものに通常の注意では発見できない欠陥があった場合、売り主がその損害を賠償しなければならない責任のこと。Ｙ不動産は、水道管がボロボロのマンションをＺさんに売りつけたのですから、Ｚさんの被った損害を賠償し、かつ水道管の欠陥を補修する責任があります。

裁判では、驚くべき事実が明らかになりました。なんとＹ不動産は、静岡県にあるそのマンションを一度も見ていないのです。売り主である地主のＸさんから、当初4500万円の売値で出ていたマンションを「誰も買い手がつかないから」と1000万円値切って3500万円で購入し、そこに2000万円の利益を乗せて、右から左という書類のやりとりだけで、Ｚさんに5500万円で売りつけていたのです。

結局、売り主であるＸさんは4500万円の物件を3500万円で買い叩かれ、買い主であるＺさんは2000万円も高く買わされていたのでした。このように、情報弱者がバカを見るのが、不動産投資のリアルな世界なのです。

ちなみに、Ｚさんの民事訴訟は現在も係争中です。