箱舟に乗ったのは誰か？ サラリーマン大家さんへの門は閉じられた？ 建築費の高騰、土地価格の上昇――。 揺れるマーケットを俯瞰する

国内では2021年に生じたウッドショック。そこから始まった建築費の上昇。以降は、資材・物価高、円安、土地の値上がり、人手不足、内外からの投資といった要素と相まって、住宅建設費は現在も上昇、あるいは高止まりの傾向を示し続けている。これに伴い、変貌していく賃貸住宅市場について、現状を見たうえで展望も加えたい。

新設住宅着工戸数の面白い動き

国土交通省による「建築着工統計調査報告」7月分をひもといてみよう。新設住宅着工戸数のところで面白い数字が出ている。持家、貸家、分譲住宅のデータが、揃って今年4月から様相を変えているのだ。具体的には、3月分まで続いていた「ほぼ毎月前年比マイナス」の状態が、ここから一変して4カ月連続のプラスとなっている。はっきりとしたコントラストが窺える状況だ。

この主たる理由は明確なものとなっている。昨年4月の改正建築物省エネ法の施行および建築確認時における4号特例の縮小となる。これにより、その直前には急な駆け込み需要が発生するまでになっていた。その後、市場は反動減の時期を迎えたが、減った低い数字が過去と比較されることで、今年3月までの前年同月比はしばらくの間弱々しいものとなっていたのだ。とりわけ、最後の3月分といえば、持家で前年比マイナス27.4％、貸家で同じく35.2％、マンション・一戸建てを含む分譲住宅も同21.7％と、愕然と数字が下がっている。前年の駆け込み需要とまともに対峙するかたちとなったからだ。これが今年の4月からは解消され、前年比の対象が上記反動減の時期に移った。そのため、数字は一気にプラスへ跳ね上がったというわけだ。

あちこちで賃貸が建つ実感値の裏付け

さて、そのように前年比ベースでの派手な動きがあった新設住宅着工戸数だが、落ち着いて見ていくともうひとつ感じられることがある。それは、ここ最近の住宅建設が意外に堅調だということだ。意外に、とはどういうことかというと、現状、世に叫ばれている建築費高騰はじめ、住宅建設に対しての逆風が吹くなか、新規着工される住宅の数がおしなべて安定していることとなる。3種別（持家・貸家・分譲）とも減る傾向がここ1年を通しても窺えず、まさに底堅い様子が感じられるといったところだ。

そのうえで、特に力感を示す数字が挙がっているのが首都圏での貸家（賃貸住宅）となる。昨年7月より、計1万戸弱から1万3千戸弱までの間を上下してきたところ、今年6月は13,485戸、7月は13,359戸とハードルを超えてきた。なお、こうした動きについては、普段、街を眺めての実感と符合する想いを抱く賃貸住宅オーナーも多いだろう。首都圏の主だった街々では、いま、あちらの空き地に賃貸マンション、こちらの駐車場も廃止され賃貸の施工が開始、と、やや慌ただしい風景が見られていることも少なくない。「新たなライバル物件が近ごろ周りに増えている」と、不安を覚えておられるオーナーもいらっしゃることだろう。

新設住宅着工戸数・首都圏「貸家」の
ここ1年あまりの推移

2025年	7月	11,370戸
	8月	10,440戸
	9月	11,764戸
	10月	12,846戸
	11月	9,938戸
	12月	9,932戸
2026年	1月	10,752戸
	2月	10,631戸
	3月	11,458戸
	4月	12,367戸
	5月	11,392戸
	6月	13,485戸
	7月	13,359戸

（国交省「建築着工統計調査報告」7 月分より）

サラリーマン大家さんへの門は閉じられた？

このように、足もとで賃貸の着工が底堅く堅調な理由について、そのひとつとして言える大きなものがこれだ。市場が先を見切ったのだ。これは、持家や分譲住宅におけるメンタルとも共通するものとなる。すなわち、建築費高騰は国際情勢の面からも今後も収まらず、ローン金利にあってはもはや先高感しかない。よって、現時点こそが資金を投じるにあたっては最も有利で、将来を待つほど不利になるといった見方が、いよいよ市場全体に広がってきたことが読み取れる。

そこに加えて、賃貸の場合、特に都市部では家賃相場の上昇が続いている。これが高い建築費などのマイナス要因を多少とも相殺する方向に作用している。加えて、土地価格の上昇が物件個々の資産価値を引き上げてもいる。そのため、ローン金利の負担をある程度抑止できる資金力のある層――端的には頭金を多く払える層が、将来に向けてはいまが最善のタイミングであるとして、賃貸への投資を決断しているケースはおそらく少なくない。なおかつ、この中には当然のこと、相続税対策に心を砕く層が多数含まれている。

一方で、いま述べた資金力のある層――ではない人々にとっては、現在、賃貸物件への投資の門はかなり狭まりつつある。あるいは、間もなく閉じられるとの声もよく聞かれる。典型的にはいわゆる「サラリーマン大家さん」と呼ばれる属性の人たちだ。かつての低金利の時代においては、安定した給与収入による返済能力の持続性が彼らの強いアドバンテージとなった。だが、いまはその部分は変わらずとも、拠って立つ舞台の方が変わった。金利が上昇し、建築費も土地代も上がっていく利回り低下の環境にあっては、生半可な返済能力ではおよそ信用を認めてはもらえない。

そのため、各金融機関は、こうした環境がさらに厳しい方向へ進むことを前提に、融資を希望する客に対しては、現金、あるいは現金化しやすい金融資産をどれほど保有しているかを見極める傾向を強めている。もちろん、これはいざというときのリスクヘッジのためだが、そこを詰められるとお手上げなのがサラリーマン大家さんなのだ。いま手元にお金がないので彼らはフルローンでそれを借りたりしていた。低金利がそれを支えてくれた。すなわち、こうしたことから、サラリーマン大家さんやそれに類する資金的体力が乏しい層の賃貸投資家デビューは、現状、ハードルが高まっている。見方を変えれば、賃貸不動産投資、収益物件投資といわれるものについては、ある程度資産規模の固まった準富裕層以上が主たる参画者となる過去の姿に、かたちが戻ってきているということだ。

そして、それゆえ言える大事なことがもうひとつある。それは、先駆者が得た果実だ。低金利時代に、手持ちの資金は少ないながらも目の前の環境をチャンスと見て、投資に挑み、結果として現在事業を軌道に乗せているオーナーは、いわばノアの箱舟に乗れたことになる。もちろん、その中には多くの先駆的サラリーマン大家さんも含まれている。

巨額な投資物件は誰の手に渡っている？

さて、以上に述べてきた内容は、国交省の数字も含め、現場から同様の発信が多く見られるものだ。いわばエビデンスが整った話となる。そこで、ここからはやや思考実験的に将来予測をしていこう。

舞台を絞ろう。東京とその周辺だ。東京都の一般世帯数は、今後、都の総人口が2030年にピークを迎えたあとも「35年まで増加が続く」とされている。一昨年3月付の都の公表によるものだ。なおかつ、以降10年間も減少は緩やかなものとなる。すなわち、これが首都圏中心部賃貸市場の基本的な土台となる。巨大災害など、何か突発的な事態が生じない限り、今世紀半ばまではマーケットの地盤は堅いと見ていい。

そのうえで現在、高騰する建築費を投じて建てられた賃貸物件のうち、特に多額な資金によるものは、これを購入できる限られた買い手の手に渡っている。リート投資法人や海外ファンドといった存在だ。巨額資金、巨大マネーなどと呼ばれるものになる。これらのプレイヤーが購入する物件、象徴的にいえばプロジェクトは、個人による投資や相続税対策などとはレベルの違う金額が動く市場を形成している。つまり、東京はそれだけ高く買われているのだ。治安がよく清潔で、国内外問わず人々が集まり続けるこの街にあっては、たとえ多額の資金を投じることで利回りが下がっても、それを補って余りある当面の将来性が見込めると彼らは判断している。

それに加えて、大きな投資に見合うリターンにつき、彼らは自らを支える個々の投資家のため、これをシビアに追求する姿勢を崩さない。マーケットを高所得者に絞り、家賃は需給に応じて確実に上げていくわけだ。なお、そこで懸念される借地借家法の縛りは、以前は強力なものだったが、いまはかつてほどの力を維持していないと見ていい。家賃相場の上昇そのものが、それを根拠とする賃料増額請求権を主張しやすい環境に市場自体を変えているからだ。さらには、定期借家契約という、問題を根本から回避するやり方もある。

東京都の一般世帯数の過去データと予測

年	東京都の一般世帯数	（区部）	備考
2020年	721万7千世帯	（520万8千世帯）
――これ以降、予測値――
2025年	754万8千世帯	（546万5千世帯）
2030年	764万7千世帯	（555万9千世帯）
2035年	768万3千世帯	（561万8千世帯）	都全体の世帯数のピーク
2040年	765万9千世帯	（563万6千世帯）	区部世帯数のピーク
2045年	760万6千世帯	（563万4千世帯）

（東京都「東京都世帯数の予測」より。一般世帯とは、社会施設の入所者や寮の学生など、施設等の世帯を除く世帯）

チャレンジの結果は吉と出た

このような「プロジェクト」による物件が増える傾向、すなわちこれらが都心の要地を埋めていく方向性は、当然ながら周囲にも影響を及ぼすものとなる。高くなっていく家賃を払えない層が外側にこぼれ落ちていくわけだ。すると、こぼれ落ちた先のマーケットにも変化が生じる。需要が増え、家賃が上がり、そこでもまたこぼれ落ちが生じる。相場は波が洗うように外へ向けて押し上げられていくことになる。

こうした、ドミノ倒しのかたちで広がっていく家賃の上昇は、先駆的なサラリーマン大家さんたちが過去に建てたり、買ったりした小規模な賃貸マンションやアパートにも及んでいくことになる。事業に恩恵をもたらす流れだ（入居者目線からは厳しいことだが）。

すなわち、以上のような流れの存在が、現在と今後における東京・首都圏での家賃の高騰、上昇の裏付けのひとつとして正確なものとなるのであれば、先ほどの「東京の世帯数は今後も増加が続く」とのベースと相まって、現下の市場の勢いは多少の上下はあれど今後も変わらず維持されるだろう。空前の建築費高騰ではあったが、先ほども述べたとおり市場はもはや先を見切っている。金利上昇などとともに、これら重しとなる要素を織り込んだビジネスにすでに投資をシフトしているということだ。

つまり、ここ数年においては、大きなフェーズの変わり目をわれわれは見てきたことになる。よって、それより前に投資家としての立ち位置を確保できたサラリーマン大家さん含む投資家の皆さんは、やはり箱舟に乗れた層といっていい。チャレンジの結果はいまのところ吉と出ている。物件を大切にし、入居者も大切にしながら、しっかりとキャッシュフローを積み重ねていってほしい。

なお、以上の予測については、AIとのいわゆる「壁打ち」も経た。医師の専門分野のごとく不動産に関するナレッジもいまは細分化が進んでいるが、彼ら（AI）はミクロにもマクロにも強い。海外視点から国内市場を測るケースも網羅した、広汎な知識を備えるに至っている。

投資家が戦略を練る相談相手のひとりにそろそろ加えてよいだろう。