不動産会社による賃貸経営を圧迫する3つの不要な請求

前回「賃貸閑散期の入居者募集を乗り切るためのノウハウ」では、仮想的なターゲットを設定するところまでお話ししました。今回は、そのターゲットへの準備・訴求・対応についてのお話しをしていきます。

若い方（30代以下の方々）にターゲットを絞る話は致しましたが、この情報だけでは心もとないですね。そこで、もう少し多方面の状況・情報を整理してから話を進めて行きたいと思います。

【不動産業界の現状】

現在、大家さんが入居者を募集しようとした場合、必ず「不動産屋さんに依頼（＝入居者募集を）」しなければいけません。それはそうですね。大家さん自身で、広大な市場に散らばる「入居希望者」を探す方法がありません。

しかし、現状の不動産業界では、以前からお話ししていますが、一部の良心的な不動産屋さんを除いて消費者の希望に沿う様な営業を行っている不動産屋さんは多くありません。

ほとんどの不動産屋さんは、困っている大家さんから「どれだけ多く利益を確保できるか」を最大の目的にしている・・・。この辺りは、大家さんの方がご存知かもしれませんね。

■例えばどの様な事が行われているのか？

広告料と称して、家賃の2〜3ヶ月分を要求する。

→今までよりもネット等の広告を使う為などの話を理由にして、請求する。
→広告料を客付の不動産会社に支払う「広告料」を負担できなければ決まらない・・・。と言われる。
→もっと辛辣な話では「広告料」を不動産会社の要求通り支払えなければ、入居者を紹介できない。

と言われてしまう。

※ほぼ、半強制的に足元を見られて高額な費用の負担を強いられる。

大家さんに内緒で、募集の際の「敷金・礼金」などの条件を勝手に変えて「利用される」

→大家さんは募集しやすいように「敷金0・礼金0」の条件を出しているのに、不動産業者が勝手にその条件を「敷金1・礼金1」などと変えて募集し、大家さんには渡さない。

※これはヒドイ！と思われるかもしれませんが、不動産業界では「乗っけ」という裏の言葉があります。

基本的に、大家さんが不動産屋さんに募集を依頼しても、どんな営業活動を行っているかがわかりません。それを悪用したやり方ですね。

でも、こんなやり方では、募集条件を見た消費者は、契約金の高い物件と思ってしまいます。つまり、大家さんの機会損失にしかならず、依頼者の大家さんに対する「背任行為」としか思えません。

これ、現在でも平気で行う不動産屋さんが存在しています。こんな所にも心無い「不動産屋さん」の利己主義的な営業手法が隠されています。

大家さんにリフォームを執拗に進める。これも良くある話ですね。基本的に、不動産屋さんは「大家さんから依頼された住宅」の入居者が決まらなくても何の損害も受けません。

ただ、物件を預かって長期間決まらないと、不動産屋さんも利益が出ません。そして、その物件のきまらない原因の一つが物件の古さだったりした場合、不動産屋さんは「判で押したようにリフォーム」を提案してきます。

裏を返せば、リフォームを工事業者に紹介して「バックマージン」が欲しいだけですね。

※心当たりがある方もいるのではないでしょうか？

リフォームを行った物件であれば、入居者も探しやすくなるでしょうが、負担したのは大家さんだけです。大家さんは、収入が無いだけでは無く、リフォームの費用を回収しなくてはならなくなるわけです。工事費用も割高では無かったのでしょうか？　心配事は増えてしまいますね。

注意していても防ぎきれない問題です。もっと詳しく知りたい方は、過去のブログを参考にしてください。

つまりは、漫然と「不動産屋さんに依頼するだけでは問題解決にならない可能性が高い」といえます。
怖い話ばかりですが、大家さんの賃貸経営を圧迫する要因は、知っていないと対処も対応もできません。

■不動産会社による賃貸経営を圧迫する3つの不要な請求を防ぐには、どうしたらいいのか？

現在の世の中ですと、不動産会社に「入居者募集を依頼しないで」入居者を募集する事は、一見無理に思えます。しかし、インターネットの発達以降、新しいサイトも続々登場しています。不動産屋さんを頼まなくても、募集できるサイトまでもが登場してきています。

しかし、生まれたばかりのサイトだけを頼りにするのも怖い気がします。そこで、大家さん自身が何種類かの募集チャンネルを持つことが良いのではないでしょうか。

わかり易く説明しますと、従来の不動産屋さんに入居者募集を依頼する方法と、新しいサイト等を試していく方法の「二刀流・三頭流」のような方式をお勧めいたします。

そのような方法がが広がる事によって、それぞれの募集チャンネル同士も影響しあい、干渉しあう事になります。

簡単に言えば、適正な物が伸びて行き、不適切な物が淘汰される「正しい競争」が生まれてくる事になります。不動産屋さんにまかせっきりだった大家さんも、是非お試しください。

もちろん、正しい不動産屋さんも競争に勝っていくと思います。そんな不動産屋さんとお付き合いしているのでしたらそれを続けていく事も悪い事ではありませんが、情報は更新してください。

大家さんも投資家である事は間違いありません。自分の利益、権益を確保するためには「他人任せ」だけではこころ本ありません。

景気の良かった時代に通用していた方法も、時代の移り変わり、経済状況の変化に影響されています。
是非、大家さん自身でもお試しいただく事をお勧めします。

不動産経営に関してはもはや不動産会社さんにおまかせということでは成り立たなくなりつつあります。

大家さんも自分で動いて集客をしてくることが大事です。しかし、これまでのシステムでは自分でできることは限られていました。そんな中出来上がったのが大家さんが自分で物件を紹介できるサイト、ウチコミ！です。

所有されている物件の募集をかけることが可能です。大家さんであれば是非一度見てください。