賃貸貸すときのトラブル事例「賃料値上げと更新について」

【事例３　賃料値上げと更新について】

 

≪借主さんからの相談内容≫

 

住んでいる賃貸住宅の「更新」６か月前に管理会社から手紙が来ました。

• 契約の更新に際して、新賃料は５千円の値上がりになる事。
• この新賃料(値上げ)に同意できない場合は、契約の更新が出来ない事。
• 更新できない際は、契約期間満了日までに建物を明け渡す事。
• 以上の事を決められた期日までに連絡をする事。

という内容でした。

 

賃料の値上げについても、更新できない事についても、まったく納得がいきません。この手紙の内容に従わなければいけないのでしょうか？

 

≪法的にはどうなのか？≫

 

まず、賃貸契約の更新や条件の変更及び、更新をしない事の通知は「契約期間満了の６か月前」までにしなければいけません。ですので、通知自体はＯＫです。これは「借地借家法」という法律で定められています。

 

しかし、契約条件の変更は「大家さん・借主さん」双方の合意があって初めて有効に成立します。一方からの通知のみで契約条件の変更はできません。

 

■つまり、上記の手紙は「意味がありません」

 

ただ、借主さんが「そうゆうものなのかな〜」と思って、不満も持たずに手紙の指示通り動けばできる事もあるでしょうが、後で問題が発生する事になるだけでしょう。上記の様な手紙のやり取りで、揉めたまま「契約期間」が過ぎてしまうと、この賃貸契約は「法定更新」されることになります。

 

法定更新とは、賃貸契約の期間が満了するまでに、新たな契約が更新されない場合に法律で決められている処置で、契約条件は前の契約と同じで、期間の定めのない賃貸契約になります。この法定更新は、更新できない理由や事情に左右されません。

 

また、賃貸契約の特約などで「法定更新」を阻害する様な条文にも「一切左右されない」とても強力なものです。あくまでも、借主さんの保護を目的に作られた「強行規定」です。そして、賃貸貸す大家さん側が「更新をしない」場合「正当な事由」が無い限り、更新を拒絶する事はできません。

 

「正当な事由」とは、例えば「大家さん自身がその住宅を使わなければならない」状態やそれに類するくらいな「よっぽどの理由」が無ければ、認められないように法律が出来ています。結局のところ、今回の手紙の内容は、法的にみると「一つも認められません」

 

≪問題と考察≫

 

今回の問題点の中で「家賃の値上げ」についてですが、なにも更新に重ねて行う必要があるのか？

結果から言いましたら「契約更新を難しく」してしまっているだけです。法定更新になってしまう程、揉めたりしてしまえば、更新料すら取れなくなります。もちろん「期間の定めの無い契約」になれば、その先２度と更新の機会も無くなります。

 

「家賃の値上げ交渉は」は、更新とは別のタイミングで行いましょう。更新の拒絶についても、上記の説明の内容を確認して対応しませんと、更新手続きが困難になり契約形態も「期間の定めの無い契約」になってしまいます。

 

借主さん保護で作られている法律です。対応を考えて実行しましょう。この様な「揉め事」を作り出してしまうと、更新料まで受領できなくなる可能性が高くなります。更新料を払わない事で「契約の解除を求める」これは、現実的に不可能です。

 

契約更新にまつわる事務は、賃貸貸す大家さん側に不利な側面が多いのです。無理な要求や難しい話にしてしまわないように注意が必要です。反対に、借主さん側は「無理な要求やおかしな話」には以上の内容を理解して、対応すれば「法律」が守ってくれる状況があります。

 

賃貸貸す大家さんも、借主さんも、参考にしてください。

 

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