不動産購入成功の秘訣！無理なく不動産を購入しよう！２

ウチコミ！タイムズ編集部

2015/03/21

賃貸経営

前回からの続きです。

さて、前回 [１]の条件をクリアしていたら、次からが本番です！

[２]　購入予算を立てましょう

例えば、月の収入が手取りで25万円として、現在の家賃が8万円とします。 多分、この方の年収は350～400万円位でしょうか？ ただ、月の支払いを優先して考えますから年収は、あまり関係ありません。 この条件の場合、ローンの支払額を8万円に設定する。

実は現在支払っている家賃と同程度の借り入れを行うことが、無駄も無理もない金額の場合が殆どです。

月の支払いを8万円で設定して、幾らのローンが組めるか？
２％の金利で、35年返済で計算します。

すると、100万円当たりの月の支払い＝3,312円です。80,000円÷3,312円≒24.15となりますから8万円で借りられる住宅ローンの金額は。。。約2,400万円

※銀行での住宅ローンの借り入れの場合、借りる方の年収から、通常の金利よりも高い金利で、審査をされるので、この計算だけでは、ローン審査の合否はわかりませんのでご注意ください。

借りられる金額が2,400万円としますと、これにご自身が現金などで追加できる分の金額を足した金額が、総予算になります。

200万円出せる方なら　2,400＋200＝2,600万円

くれぐれも、予算目一杯使ってしまうことはよい試算ではありません。

もちろん、そんな事はお分かりと思いますが住宅を購入するという事は、家具や家電製品や購入諸経費なども当然かかります。購入諸経費は、結構ばかになりません。内容は、下記にご紹介します。

登記簿謄本をする時のための費用ですが、住宅ローンを借りる方は、借りる金額が多くなるほど費用も高くなります。いわゆる抵当権の設定費用の部分です。もちろん、司法書士に支払う手数料などもあります。



ローンの手数料、保証料などがこれにあたります。 金額の内容は、都市銀行、信金、地方銀行などによって違いがありますが、1,000万円単位で借入する場合、20万円を下回る事は少ないです。 割と高い費用がかかりますね。


これは、沢山あります。 銀行の契約書に貼付する印紙税（2万円程度） 不動産登記の登録免許税（登記の種類ごとに掛ります） 固定資産税、都市計画税（その年から当然支払い義務はあります） 不動産取得税（一定の基準以内は、ほぼ掛りません） 消費税（売主が業者だった場合の建物部分や仲介手数料等） 契約書に貼付する印紙税（1万5千円程度）

全部を合計しますと、安く見積もっても　約200万円弱は必要です。漏らさずに計算しないと、後の生活が大変です。

[３]　予算に合わせて物件を選ぶ

予算は決まりましたので、物件選びをするのですが、この金額で探すとなると、場所によっては「新築住宅」は難しいことも多そうですね。ただ、初めて不動産を購入する方に知っていて欲しい事があります。新築住宅は、不動産相場的に見ても高めの価格です。

であるにも関わらず、今の日本の不動産査定のシステムからみますと、建物部分についての評価は、一部を除き、12程で、0円（価値がなくなってしまうという事）になります。

すると、何が起きるかといいますと、購入して10年程で売却しないといけない事情などが起きた場合、建物部分の評価がほぼなくなっていますから1,500万円位の目減りが予測できます。

住宅ローンを目いっぱい借りた時だと、売却をしても住宅ローンの残債の方が間違いなく多く残っている状況になるでしょう。この形だと、売却する為に足りない分のお金を用意しないといけない為、現実的に売る事は難しいかもしれません。

他方、中古住宅ならどうなるのか？

中古住宅の場合（10年程度の）ですと、建物の価格はほぼ無い状態で購入していますので、目減りはほぼ無し！

ということは、うまくいけば売却してお金が残る可能性が高いというわけです。

要するにまず、土地の値段はそう大きく変動しません。建物も、ある一定以上の償却後は、変動しなくなります。その辺りから見ていくと、中古でもご自身でリフォームすれば、費用も安く考えられ、メリット満載の良い買い物ができるかも？

という選択肢が増えますよね。土地が大きめの中古戸建や駅に近い中古マンションなんかがねらい目ですね。

今では自分で物件を売りに出せるウチコミ！売買REVOというサイトなどもあります。
有効に使って不動産物件の売却、購入をしてみてはいかがでしょうか？