不動産賃貸募集の仲介手数料と広告料(略称AD)とは

不動産賃貸住宅の仲介に係る「仲介手数料」についてのお話しをします。賃貸住宅を仲介してもらった場合、実際に支払う仲介手数料は、誰がどれだけ支払うのか?

 

  • 借主さんが家賃の50%の仲介手数料を支払う場合、貸主から貰える仲介手数料は、家賃の50%まで。
  • 借主さんが家賃の100%の仲介手数料を支払う場合、貸主からは貰えません。
  • 貸主さんから仲介手数料を貰わない場合、貸主から貰える仲介手数料は、家賃の100%まで。

 

以上が「宅地建物取引業法」で定められた報酬額の上限です。

 

これは、不動産業者が何社いたとしても、1円たりとも増やせません。つまり、賃貸募集の場合は「家賃の1か月分」が絶対的な上限金額なのです。ただ、宅地建物取引業法には「依頼者から特段の広告などの要請があった場合、その広告料などを併せて請求できる」という、抜け道の様な規定が存在しています。

 

その為、賃貸不動産業界では「そこをプラスに解釈」といいますか、自分たちの都合のいい方向に解釈して、借主さんから1か月分の仲介手数料を貰った上で、更に大家さんから「広告料」という名目で、1か月分の家賃(普通に仲介手数料と同じ金額)を貰っています。もっと凄い不動産屋さんだと「広告料」名目で2か月、3カ月なんて事をしています。

 

大家さん側に立ってみても、決して納得できる話ではないと思いますが、賃貸経営をしている大家さんにとっては、空き住戸を長い期間抱えるのは、非常につらい事です。

 

更に、今の賃貸住宅に入居者を募集する手立てが、不動産業者にお任せする以外にないわけで、大家さんには、選択肢がありません。一時期のように、世の中の景気のいい時でしたら入居者の募集も今ほど苦しまないかもしれません。

 

しかし、世の景気もあまり良くない上に、新築の賃貸物件もどんどん増えています。一番恐ろしいのが、頼みの不動産屋さんの属する業界の悪癖です。

 

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■不動産業界は構造が破綻しています

 

入居者賃貸募集をしたとしても、まともに広告を法令を守って行ったとしたら、不動産業者さんは自分たちの実入りがいい物しか興味を示しません。つまり、入居者賃貸募集広告の「不動産業者の報酬が記載されている部分」を熱心に見て、物件を集めています。

 

これが「AD」とか「B」とか言われている、広告費・バックマージンの事です。

 

※AD=広告料として不動産会社が受取る「法的に仲介手数料」と呼べない分の収入です。
※B=バックマージンとして、営業担当が直接もらえる「袖の下」の様な収入です。

 

裏を返せば、物件がいいとか、何がいいとか以外の話です。

 

では、この費用は誰が負担しているのか?
ずばり! 借主さんです。
「え〜〜! 酷い! 知らなかった〜 」となりますよね。
こういうカラクリです。

 

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■AD(広告料)が当たり前の不動産業界

 

物件募集する際に、大家さんにかけあって「敷金:2カ月 礼金:1カ月」の内、入居者募集を頑張りますから契約に成ったら、敷金1か月分と礼金1か月分をADとして当社にください、とやって、交渉が成立すれば不動産業者向けの「募集の広告の図面」に「AD100%」と書いても自分たちの収入は1か月分あります。また、借主さんを自分で見つければ「合計3か月分の収入」になります。

 

これって、冷静に考えて見て下さい。大家さんも敷金・礼金を削られて、借主さんは多く払わされてその上「仲介手数料」も取られて…。不動産業者が一人勝ちのシステムです。

 

大家さんは、空き住戸を埋める為に足元をみられて、突っぱねる訳にもいきませんし、借主さんは事情が全くわかりません。知る術がありません。中には、更に凄い事を平気で行う業者さんもいます。

 

大家さんに内緒で、礼金等を増やして契約になったら、その分をチャッカリ頂いてしまう…。もう、詐欺と呼んでもいいでしょう。大家さんにとっても、そんな広告をしているとは知らない場合もあったりします。

 

こんな事をされてしまっては、チェックのしようもありません。そして、この事が与える影響も見過ごせません。次回は、そのお話しをしていきます。

 

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■AD(広告料)が不要の賃貸募集もあります

 

不動産会社が客付けをするのにREINS(レインズ)への登録、自社集客、ポータルサイトへの掲載しかありません。自社集客が機能していればいいのですが、そこが強くないと後は相手次第、反響があるのを待っているだけです。その上ポータルサイトへ掲載するのに費用がかかるため、AD(広告費)が出ない物件は掲載すらされないということも当たり前です。

 

大家さんはどうしますか?他の大家さんよりもADを多く支払い優先的に紹介してもらいますか?その後に待っている世界は正しいものでしょうか?

 

大家さんに広告費が一切要らない、賃貸募集というものがあります。ウチコミ!というもので、賃貸史上初と言って良い募集形態です。大家さんが直接入居希望者を募集します。不動産会社を通さずに募集できるので、不動産会社の都合に左右されません。

 

登録料や掲載料が無料なのでまずは使ってみるのもいかがでしょうか。その結果、今まで必要だった広告料を削減し、入居希望者に還元してメリットとして募集をしています。大家さんにとっても入希望者にとってもメリットのあるサイトです。賃貸のお部屋探しをしているのなら是非こちらを活用してください。

 

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【不動産業界の広告費にまつわる記事関連リンク】

賃貸にまつわる広告料の慣習

「おとり広告」「広告費問題」不動産業界変革が起ころうとしています

AD問題/不動産屋さんから入居者募集で「2〜3か月分の家賃」を請求されるケース

敷金・礼金とは? 広告宣伝費として不動産会社に流れる仕組み


ウチコミ!で成約した大家さんのインタビューを紹介

東京都小平市花小金井南町シェアハウスオーナー咲様
シェアハウスオーナー咲様
ウチコミ!は物件の掲載料が無料、入居者さんは仲介手数料無料、お互いにWIN-WINです
神奈川県横浜市西区北軽井沢アパートオーナーE様
アパートオーナーE様
自分でキャッチコピーを工夫したことが満室の秘訣です
東京都杉並区和泉アパートオーナー山本様
アパートオーナー山本様
従来の募集では伝達までに時間がかかる内見者からの要望がすぐにわかることが便利です
兵庫県尼崎市立花町マンションオーナー喜多康人様
マンションオーナー喜多康人様
既存の成約しにくくなっている状況から脱却したいという気持ちで始めました
千葉県松戸市小金きよしケ丘アパートオーナー伊東様
アパートオーナー伊東様
すごく先進的! これからは大家さんの直接募集が当たり前になる
千葉県船橋市新高根戸建てオーナー三山様
船橋市新高根戸建オーナー三山様
ウチコミ!は「広告費を増やす」「家賃を下げる」ではない、大家自身が工夫できる
大阪府大阪市東淀川区東淡路マンションオーナー湊様
マンションオーナー湊様
入居者さんとの直接のやりとりは仲介業者さん経由よりも信頼関係が築ける
東京都小平市小川西町マンションオーナーアユカワ様
マンションオーナーアユカワ様
客付の工夫は内見者の生の声、入居者と直接つながることができるウチコミ!はピッタリです
大阪府高槻市城南町マンションオーナー田中様
マンションオーナー田中様
ウチコミ!では安い物件ではなく、自分に合ったお部屋を探している方もいます
千葉県松戸市金ケ作アパートオーナー阿部様
アパートオーナー阿部様
ウチコミ!を利用すると募集費用が安くなるし、入居者さんも仲介手数料が無料で助かります
神奈川県海老名市杉久保南マンションオーナー柳田様
マンションオーナー柳田様
「他の部屋を紹介できる」スムーズなやりとりが可能なチャットが魅力
東京都国分寺市東元町アパートオーナー蔭山様
アパートオーナー蔭山様
チャットの文章だけでも入居希望者さんの物件への本気度が伝わってきます
京都府京都市左京区吉田神楽岡町マンションオーナー藤村様
マンションオーナー藤村様
競合が多い京都市内のワンルームマンションがウチコミ!で成約しました
東京都北区岩淵町アパートオーナー菱田様
アパートオーナー菱田様
お部屋リクエストは情報が細かいので入居希望者に合わせた具体的な物件提案ができます
埼玉県蓮田市アパートオーナーI様
アパートオーナーI様
管理会社経由では内見までだった方が、ウチコミ!で成約となりました
埼玉県越谷市下間久里マンションオーナー荒井様
マンションオーナー荒井様
集客率が不動産会社さんに左右されず、自分で集客できるウチコミ!があれば十分です
東京都あきる野市横沢戸建オーナー橋本様
戸建オーナー橋本様
プロのカメラマンが撮った写真のおかげで成約することができました
大阪府高槻市明野町アパートオーナー木村様
アパートオーナー木村様
「やっぱりウチコミ!なら反響があるんだな」という確信を持てました
東京都府中市南町アパートオーナー宮崎様
アパートオーナー宮崎様
ウチコミ!で自分で入居者募集をしたら、6ヶ月間の空室が1週間で決まりました
埼玉県北葛飾郡杉戸町高野台東マンションオーナー遠藤様
マンションオーナー遠藤様
人の心に響くアピール文でウチコミ!で10回以上も成約しました
兵庫県明石市二見町東二見アパートオーナー山中慶邦様
アパートオーナー山中慶邦様
自分の言葉でPRできるところが画期的、掲載して1ヶ月もしないうちに成約しました
大阪府吹田市千里山西マンションオーナーHN様
マンションオーナーHN様
「大家さんの対応がよかった」物件以外の要因で入居者が決まりました
大阪府大東市寺川マンションオーナー中矢正史様
マンションオーナー中矢正史様
ターゲットを見極めれば、『古い』『和室』『一階』物件でも成約する!
神奈川県藤沢市白旗アパートオーナー木村様
アパートオーナー木村様
入居希望者と直接やり取りをすれば成約率は上がります
東京都国立市西アパートオーナー大久保和治様
アパートオーナー大久保和治様
大家から入居希望者に直接物件提案ができるのは「ウチコミ!」しかない
神奈川県横浜市西区伊勢町アパートオーナー中村維男様
アパートオーナー中村維男様
エージェントのおかげで退去前に次の入居者が決まりました
埼玉県新座市北野アパートオーナー花ケ崎様
アパートオーナー花ケ崎様
「ウチコミ!」は結果が出ているので利用しない訳にはいきません
東京都足立区梅島アパートオーナー井上嵩久様
アパートオーナー井上嵩久様
入居希望者さんの雰囲気が直接伝わってくるので安心でした
神奈川県川崎市麻生区百合丘アパートオーナー村上様
アパートオーナー村上様
ひとつのお部屋への反響から2件成約できました
東京都豊島区西巣鴨マンションオーナー三神佐智子様
マンションオーナー三神様
「ウチコミ!」は大家さんの顔が見えるので、入居希望者はお問い合わせがしやすい
東京都東村山市萩山町マンションオーナー谷口睦美様
マンションオーナー谷口睦美様
実は入居希望者さんからウチコミ!を紹介されたのです
東京都新宿区西早稲田マンションオーナー落合潤也様
マンションオーナー落合潤也様
物件掲載から1週間で成約、反響のはやさに驚きました
東京都練馬区立野町マンションオーナー山田慎一様
マンションオーナー山田慎一様
反響を見て文言やアピールを改善できる、創意工夫が成約につながりました
埼玉県北本市中丸戸建オーナーT.O様
戸建オーナーT.O様
入居者募集で不動産会社に左右されない、直接募集なら機会損失が防げます
千葉県松戸市久保平賀戸建オーナー加藤公章様
戸建オーナー加藤公章様
入居希望者さんの質問に直接答えることが成約への近道だと感じました
埼玉県入間市小谷田アパートオーナー粕谷喜朗様
アパートオーナー粕谷喜朗様
入居希望者へ自分から提案したことがきっかけで成約できました
神奈川県川崎市高津区北見方マンションオーナーTN様
マンションオーナーTN様
「内見は自分でやりたいんです!」直接募集の時代に先乗りしています
千葉県千葉市花見川区宮野木台戸建オーナーメイフェア企画清水様
戸建オーナーメイフェア企画清水様
エージェントの協力があったから成約することができました
神奈川県横浜市鶴見区本町通マンションオーナーDY様
マンションオーナーDY様
物件掲載の翌日に内見希望が入りました、大家さんの直接募集がメインになるでしょう
神奈川県小田原市久野アパートオーナー松本俊輔様
アパートオーナー松本俊輔様
広告費を払っても決まらなかったのに、広告費が不要なウチコミ!で成約になリました
千葉県八千代市勝田台南アパートオーナーFT様
アパートオーナーFT様
テレビ東京「WBS」を見ました、賃貸業界を変える画期的な仕組みに共感しました
東京都稲城市平尾アパートオーナー鈴木様
アパートオーナー鈴木様
入居希望者と直接やりとりができることが、人柄がわかって安心できるし成約にもつながる
神奈川県横浜市港北区綱島西アパートオーナー立花様
アパートオーナー立花様
ウチコミ!事務局のサポートで自分で入居者募集ができました
東京都葛飾区立石マンションオーナー夏山様
マンションオーナー夏山様
直接入居希望者から問い合わせがくるのは画期的で良い機能ですね
千葉県鴨川市天津アパートオーナー水谷様
アパートオーナー水谷様
物件撮影や間取り図作成といったウチコミ!のサポートが助かりました
千葉県柏市亀甲台町アパートオーナーY様
アパートオーナーY様
ウチコミ!を通じて管理を任せられるエージェントに出会えました
東京都中野区本町マンションオーナー伊澤様
マンションオーナー伊澤様
自由に書けるコメント欄の内容を工夫して、スムーズな契約ができました
埼玉県所沢市東町マンションオーナーMK様
マンションオーナーMK様
朝メッセージが来て即日契約、ウチコミ!はスピード感があります
東京都中央区勝どきマンションオーナー金森様
マンションオーナー金森様
ウチコミ!は入居希望者の費用負担が少ない、だから登録して1週間で成約しました
マンションオーナー島﨑明広様
マンションオーナー島﨑明広様
入居希望者から直接聞く、自分も直接伝える、新しい賃貸経営を感じました
アパートオーナー瀧澤守様
アパートオーナー瀧澤守様
入居希望者さんの本音を直接聞けるので、リアルなニーズを知ることができる
マンションオーナー高橋様
マンションオーナー高橋様
相場よりも高い家賃ですがウチコミ!で成約になりました
アパートオーナー山口悟史様
アパートオーナー山口悟史様
大家業はサービス業、大家は経営者。商品を良く知り、お客目線にたたないといけない
アパートオーナー小島様
アパートオーナー小島様
空室7部屋のうち6部屋がウチコミ!で成約になりました
オーナー兼エージェント 株式会社ADY山口純子様
オーナー山口純子様
オーナー兼エージェントなので、入居者の方に安心してご契約いただけました
アパートオーナーMN様
アパートオーナーMN様
お部屋リクエストに提案して反響獲得、自ら動くことが空室対策だと実感しました
アパートオーナー小川貴裕様
アパートオーナー小川貴裕様
1年半空室だった部屋が登録後2ヶ月で成約しました
アパートオーナー黒澤隆明様
アパートオーナー黒澤隆明様
これからの空室対策は入居者目線で工夫を重ねるしかありません
マンションオーナー本橋明様
マンションオーナー本橋明様
広告宣伝費なくPRができる、ウチコミ!は物件の魅力を存分に伝えられる
アパートオーナーK.I様
アパートオーナーK.I様
徒歩15分、築22年、1R、3点ユニットの物件に入居が決まりました
アパートオーナ本田様
アパートオーナー本田様
管理会社プラス自らもアピールすることで、物件の露出を増やし成約につなげる
マンションオーナ山川様
マンションオーナー山川様
ウチコミ!は不動産会社と併用して集客できる最高の空室対策です!
マンションオーナ阿部由美様
マンションオーナー阿部由美様
写真やアピールを自ら選べるので型通りではない物件の個性が伝えられる
戸建オーナー山下工務店青木様
戸建オーナー山下工務店青木様
オーナーが入居希望者の期待に応えるには、直接コミュ二ケーションを取ることがカギ
マンションオーナー鈴木直行様
マンションオーナー鈴木直行様
直接入居希望者に物件アピールができる! 細かい所まで自分でチェックしています
マンションオーナー宮本知之様
マンションオーナー宮本知之様
ウチコミ!を通じて問い合わせが3件うち1件が成約、内見後すぐに決まりました
マンションオーナー内本智子様
マンションオーナー内本智子様
ウチコミ!の利点は入居希望者の声が聞けること、なぜなら賃貸経営はサービス業と考えるからです
テラスハウスオーナー谷本真様
テラスハウスオーナー谷本真様
入居希望者と直接やりとりすることで、物件の正しい情報をお伝えできる点が良かった
マンションオーナー山﨑正夫様
マンションオーナー山﨑正夫様
退去が決まりすぐにウチコミ!で募集をし、内装工事前の問い合わせが成約になりました
マンションオーナー浅野潔様
マンションオーナー浅野潔様
不動産会社に依頼すると物件掲載が遅い、この悩みが解消でき速やかに情報を発信できた
マンションオーナー若林様
マンションオーナー若林様
オーナーの顔が見えるということは、入居者にとっても重要な判断材料であると感じました
戸建オーナー関克己様
戸建オーナー関克己様
入居希望者は情報に触れる機会が多いほど良い、だからウチコミ!を利用しました
マンションオーナー早津様
マンションオーナー早津様
無料でホームページが持てて、集客の窓口が広がりました
戸建オーナー畠山雅臣様
戸建オーナー畠山雅臣様
入居者と直接話したからこそ本当のニーズを知ることができた
マンションオーナー柱英治様
マンションオーナー柱英治様
入居者と直接連絡が取れる環境作りが今の時代には大切である
オーナー兼エージェント木澤静雄様
オーナー兼エージェント木澤静雄様
「両手じゃないとやらない」「物件の囲い込み」この現状を変えていかなければならない
マンションオーナー松本様
マンションオーナー松本様
ウチコミ!は内見してすぐ入居申込と決まりやすい印象があります
オーナー今江亜紀子様
オーナー今江亜紀子様
「若い方は無理だからお年寄りになるのでは」二人入居の学生さんに決まりました
マンションオーナー遠藤清様
マンションオーナー遠藤清様
「入居希望者が何を考えているのか?」ウチコミ!ではストレートに理解できます
アパートオーナー諏訪信忠様
アパートオーナー諏訪信忠様
入居希望者からの質問を「コメント」に載せる、情報の伝え方が成約のポイントです
マンションオーナー関田諭様
マンションオーナー関田諭様
内見の段階で入居希望者に会える、ウチコミ!の登場を待っていました
アパートオーナー荒木佳代様
アパートオーナー荒木佳代様
「若い方は厳しい」と言われた築古物件に結婚予定のカップルが入居しました
アパートオーナー杉山様
アパートオーナー杉山様
ウチコミ!に掲載したらすぐにTwitterを見た学生に成約となりました
オーナー比留川豪様
オーナー比留川豪様
ウチコミ!登録後1ヶ月程度で入居者が決まりました
オーナー渋谷孝様
オーナー渋谷孝様
ウチコミ!なら入居希望者のイメージが審査前に雰囲気で伝わってきます
オーナー谷本要様
オーナー谷本要様
今の入居希望者が何を望んでいるのか? 生の声が聞けるのでニーズに応えられる
オーナー清水様
オーナー清水様
ウチコミ!なら他の賃貸物件との差別化や付加価値がつけられる
オーナー川村龍平様
オーナー川村龍平様
ウチコミ!は自主管理の物件でも不動産会社の事情は関係なく募集できる
オーナー佐藤様
オーナー佐藤様
担当不動産会社に仲介手数料家賃1ヵ月分を成約時に支払うだけなのはわかりやすいです
ウチコミ!編集部
今後の賃貸業界について
ブログをご覧いただきありがとうございます。賃貸業界はかつては物件を所有している貸主の方が意向が大きかったのですが、最近は借りる側にイニシアチブが移っています。そのため入居希望者に近い客付の不動産会社の影響が強く、以前にはなかった広告費も一般的になりました。それが物件の囲い込みに繋がり、借りたい物件に出会えない状況が生まれています。物件の囲い込みによる機会損失は入居希望者にとっても賃貸オーナーにとってもいいことはありません。このまま続くことは不動産業界の衰退にもなると危機感を抱いています。適正な取引環境の実現が必要であると考えています。