あなたの資産が蝕まれる――理事任せ、管理会社への丸投げ、総会委任状の問題点（1/3ページ）

496戸の分譲マンション、組合総会の出席者は25人だけ

分譲マンションの管理は、煩雑で、プロのノウハウも必要であり、ほとんどのマンションでは、共用部分の管理について、専門の管理会社に業務をほぼ全面的に委託している。

たとえば、会計、出納など管理事務、清掃、設備点検、修繕計画作成、その他諸々の作業の手配などだ。それは外部業者の契約などの見直しから、老朽化した設備の修繕までに及ぶ。予算と決算などについても決める重要な集まりが、年に1回の管理組合の総会となる。

しかし、こうした管理組合の活動に無関心な人は多い。

実際、2020年秋、千葉の湾岸エリアのマンションの管理組合通常総会が開催された際、総戸数496戸に対して出席者数はたったの25人だったという。

【参考記事】令和のマンション管理危機　管理会社に見捨てられるマンション、食い物にされるマンション

コロナ禍で集会への参加を控えているとはいえ、あまりにも寂しい数だ。このマンションでは新旧11人ずつの理事・監事だけでも計22人いるはずなのだが、残念なことに役員ですらかなりの人が欠席している。

その結果、委任状185通、議決権行使書154通を加えても議決権総数の73％しか集まっていない。もしこの総会で特別決議（4分の3以上の賛成が必要）を要する議案があった場合には決議できないことになる。

しかも、27％もの管理組合員（区分所有者）が年に1回の大事な総会への「欠席届」、つまり委任状または議決権行使書を出すという、基本的な意思表示すらできないというあきれた状況なのである。

委任状だけでスルー、その理由は？

総会の出席率や、管理組合への関心を高めるための改善は難しい。こうした問題はどこの分譲マンションでも抱えており、都市圏で増え続けるマンションの大きな課題だ。

とはいえ、区分所有者がそもそも無関心なのだから、そうした思いさえも及ばない。現役世代は「忙しくて……」と言い訳する一方、子育てを終えた世代が増え続ける高齢住民もペットの世話など自分周りの雑事に追われがち。また、高齢を理由に健康に不安があってと積極的にかかわりたがらない。

そこで多くの分譲マンションの区分所有者は、「理事会が示す議案の一括承認を目的にした委任状を出せばそれで済む」と思っている。

しかし、区分所有者による管理やマンション自治の基本に立ち返ると、白紙で委任状を出すことには注意が必要で、少なくとも議案をしっかりチェックしたうえで、議決権行使書により個別議案ごとに賛成・反対の意思表示をするべきだ。

【参考記事】タワマンが建ち並ぶ「豊洲」で勃発　裁判沙汰にまでなった町会内紛劇

最近では大規模修繕の予算について、メディアなどでしばしば取り上げられるから、気にする人も増えている。しかし、全戸に配布される総会資料、さらには管理会社から配布される重要事項に関する説明会とその資料といったものは、区分所有者にスルーされてしまいがちだ。

もちろん、その気持ちが分からないでもない。

区分所有者が必読の総会資料とはいえ、その多くは決算報告の数字が並んでいるページがほとんど。詳しく説明されていないことも多く、日頃、決算資料を目にしている人でもない限り分かりにくい。

しかも、仕事であれば別だが、それを見ていなくても誰に文句を言われるわけではないので、問題意識をもってじっくり見る人は多くはないだろう。

また、総会資料の項目ひとつをとっても、表記がおおざっぱ過ぎる「どんぶり勘定」のようなマンションの決算もある。理事はもとより理事長も業務を「管理会社任せ」にしていることも意外と多い。その場合、総会において正当な反対意見を述べる人がいたとしても、理事長がその意見を理解できないことも多々ある。

そのうえ、無関心な区分所有者は「理事に任せておけば大丈夫」「管理会社がやっているから」と信じて疑わない。こうした経緯からたとえ問題がある議案でも、委任状によって承認されてしまう。

これを防ぐには財務面に限らず、十分に区分所有者に管理組合の数字や状況を分かりやすく開示することが必要だ。可能なら企業の決算報告のようなサマリーが付けられればいいのかもしれない。

次ページ ▶︎ |　管理会社に丸投げの落とし穴