大手デベも虎視眈々　どうなる23ヘクタールの大型再開発の行方（1/2ページ）

大手デベが有利？　築地の大型再開発

東京・築地の旧築地市場跡地（23ヘクタール）の再開発の基本方針が2022年3月に東京都から発表される。この方針に沿って、いよいよ新年度の22年には、大手不動産会社、ゼネコン、設計会社、コンサルタント会社を対象に、再開発の事業案の提案募集（公募型プロポーザル方式）がはじまる。

旧築地市場跡地の再開発エリアの範囲

各社はそれぞれチームを組んで、提案の入札に臨むわけだが、最大でも数グループ程度の応募に限られる「少数精鋭」の提案が行われる方向だ。

再開発される面積は、20ヘクタール前後で、都の借地のまま、70年程度の超長期の長期定期借地権を使って開発される見込みだ。

これは、隣の港区の竹芝地区の広大な都有地で行われた「ステップアップ都市開発方式」とほぼ同じ。借地料の額よりも「どういう街づくりになるか？」というコンセプトが高い基準で採点されることになりそうだという。

とはいえ、オフィスやマンションなら大手デベロッパーの開発力・提案力は伯仲しているが、商用施設やスポーツ施設、医療や研究開発施設となると、三井不動産や三菱地所など超大手に一日の長があるのは、業界関係者であれば誰の目にも分かる。

東京都は、ホテルが国際会議場などMICE（企業などの会議場、研修旅行、国際機関などが行う国際会議展示会・見本市などのイベント会場を備えた施設）を盛り込むよう開発の在り方を議論した「築地地区まちづくり検討委員会」などを舞台に呼び掛けてきた。

結局お蔵入り?　「食の文化センター」

これまで地元の中央区の住民らは、築地市場の跡地という地域の特性、東隣に残る築地場外市場との関係から食にかかわる「食の文化センター」的なものを求めてきた。しかし、こうした施設が造られる見込みはなく、代わって、高さ200メートル超級のタワービルを含めた高層ビル（オフィス、住宅、ホテル）が複数建つ可能性が高い。

一方で再開発予定地の南側にある隅田川沿いにスーパー堤防と羽田空港を船のシャトル便や海上タクシーでつなぐ船着場を設けインバウンドを呼び込む構想も考えられている。

そのため都は防災船着場を先行的に整備する。加えて、浜離宮恩賜庭園側（環状第2号線の南西側）の敷地などにも新たな船着場を整備・運用、そして、市場跡地は船のターミナルとして民間活用される。

建物は市場跡地の南側（海側）が低層で、陸側（がん研究センター側）が高層になりそうだ。

東京都は提案された再開発のプランを学者ら都市開発・まちづくりの専門家も含めて審査して、最終的に落札者１グループを決める採用様式にするとみられる。

再開発エリア北側からのショット　右側の森が浜離宮恩賜庭園　撮影／内外不動産価値研究会＋Kanausha Picks

開発には20～25年　長期のプロジェクト

世界最大級の魚市場の築地市場の存続をめぐっては、16年夏に行われた都知事選挙の争点にもなり、小池百合子氏が当選すると、直後の8月31日、土壇場に迫っていた11月の豊洲移転の延期を宣言。それから半年あまりの翌17年7月、都議会選挙の前になると「築地は守る、豊洲は生かす」という玉虫色の考えを打ち出し、移転賛成と反対の両派を惹きつけた。その結果、それまで少数の議席しかなかった小池知事の“私党”ともいうべき「都民ファーストの会」は都議会で半数近い五十数議席を確保し、第一党に踊り出た（その後離党者なども出た）。

しかし、選挙終了後、築地市場の豊洲移転が行われたため移転反対派は「騙された」「市場問題を政局、選挙のダシに使われた」と怒り心頭だった。豊洲移転が行われたその後は都民、国民の耳目は東京五輪へ移り、築地市場の再開発の行方についての関心は薄れていったわけだ。

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