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令和のマンション管理危機 管理会社に見捨てられるマンション、食い物にされるマンション(1/3ページ)

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イメージ/©︎ustudent・123RF

マンション管理会社による物件の選別がはじまる

マンション管理を委託していた民間の管理会社から、「コスト割れ」として管理を断られるケースが急増しているという報道が目に付くようになった。その背景には、マンション管理が人件費や工事費の上昇で儲からない業種に転落したからだという。そのため新築販売時には低く抑えつけられがちな、管理費や大規模修繕費の積立金が、数年後には値上げになる傾向がある。

それでもマンション管理会社から管理を断られるケースもあって、断られやすいマンションには共通点があるのだ。具体的には築年数が30年を超え、総戸数が100戸未満と比較的小規模なマンションに多い。これらのマンションは、その後の修繕工事や設備交換にかかわる工事会社、設備業者、管理会社の利益が見込みづらい物件とされる。

建築費が高騰するなか、大規模修繕のための資金や管理費の水準が業者から見て、これらの物件は「ダメなマンション」とされてしまうようだ。

一方、これとは対照的にまだまだ「儲かる」とされるマンションも少ないわけではない。

どんなマンションかといえば、総戸数が数百戸になる大規模マンションで、こうした大規模マンションは大規模修繕のほか、エレベーターや駐車場などさまざまな機器のメンテナンスや入れ替えも多いため、業者にとっては「おいしいマンション」というわけだ。

マンションの中古市場が活性化されるなかで、敬遠されるマンションと狙われるマンションへの二極化が進み、今後こうした問題は社会問題にもなりかねない状況になりそうだ。

豊洲のマンションで起こったガラス入れ替えのスッタモンダ

住みたい街ランキングで上位に名前を連ねる東京湾岸の江東区豊洲。この豊洲にある総戸数およそ1000戸の大規模マンションで断熱ガラスの入れ替えをめぐって住民とマンション管理組合の理事会、マンション管理業者の間で摩擦が起きている。

事の起こりは、住民との複数の訴訟を抱えた豊洲町会の会長が住むマンションがいち早く、この断熱ガラス交換を行い、その情報が伝わり、このマンションでも行おうとなったらしい。

実はこのガラス交換は「脱炭素」「省エネ」などを名目に、高性能建材による住宅の断熱リフォームを促す国の「高性能建材による住宅の断熱リフォーム支援事業」の1つだった。そこで現時点で環境省が高性能建材を使った入れ替え工事費の3分の1、十数万円を上限に補助金が出るうえに、東京都の補助金もつくというものだった。

そんなこともあってこのマンションでもこれを活用して「マンション全戸の窓を断熱性の高いガラスに入れ替えよう」という話が当時の管理組合の理事会内で進められてきた。

住民の話では、ガラス交換を推進したごく一部の住民と大手ガラスメーカー系の販売会社の関係者らが組んで、ガラス交換を言い出したということらしいが、真相は謎の部分もある。

一方、ガラス交換に反対する住民によると「今なお、管理組合側からは“ガラス張り”の情報開示は行われておらず、適正な調達価格での交渉がどこまでなされたかははっきりしない」のだという。

それでも結果的に、このマンションのガラス交換の決議は、2020年1月の管理組合総会であっさり可決された。

しかし、工事内容のフタを開いてみると、なんと支援金や補助金分を差し引いても一律40万円前後の個人負担がかかりそうだとみられる。

さらに「賃貸になっている住戸は補助金がでない」「全戸でガラス交換をする必要性はない」など理事会側からいくつもの重要な点についてなんら説明もなく、「全戸に補助金が適応される」という不適切な前提のもと、補助金分も含めると6億円弱の予算が計上されていたことも判明。この実態が明らかになるにつれ、それまで無関心だった住民も異議を唱えはじめ、住民と管理組合理事会・管理会社連合の綱引きが行われている。

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この記事を書いた人

都市開発・不動産、再開発等に関係するプロフェッショナルの集まり。主に東京の湾岸エリアについてフィールドワークを重ねているが、全国各地のほか、アジア・欧米の状況についても明るい。

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