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収益物件の裏を見抜くための知恵(3)

利回りが下がっているいま、儲かる物件は入手できるのか?

枦山 剛

2016/03/28

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「儲かっている物件」が売却に出ることがある

 都心部などの不動産価格が高騰している現在、「いまは投資用物件の買いどきではない」といわれることが多くなっていますが、このような状況でも「儲かる物件」を入手することはできるのでしょうか。

 確かに、現在は不動産価格が高い水準にあるため、いまは買いどきではなく、売りどきであるという人が多くなっています。実際、高い価格水準を受けて、保有する物件を高く売り抜きたいと考えている投資家が多くいるため、売りに出ている物件は多くあっても、割安の物件となると、そう簡単には見つかりません。

 しかし、市場がどんな環境であっても、投資用の不動産物件を探していると、「なぜこんな良質な物件(儲かっている物件)を手放すのか?」というような物件に出会うことがあります。所有し続ければ確実に儲かるのに、と思うかもしれませんが、不動産を売却するのにはさまざまな理由があるのです。

 投資用不動産を売却する理由としては、主に以下のようなものがあります。
・もともと転売目的の不動産業者が売りに出している
・キャピタルゲインを得るために売却する
・相続や税金対策のため
・不動産投資そのものをやめる
・空室が増えて収支が悪化したため売却する
・大きな修繕が発生する前に売却する
・破産処理のための売却
・買い替えによる売却
 このように、それぞれの投資家の事情があります。

 たとえば、投資にまったく興味のない人が、相続で投資用不動産を受け継いだ場合や、借り入れ金の返済のために投資物件を売却するような場合には優良な物件が割安に売りに出されることがあります。このように所有者が現金化を急いで売りに出す物件を、売り急ぎ物件といい、そのような物件に出会えたら幸運なことです。

 また、不動産の価格はわかりにくいものなので、単純に業者の言い値を信じて割安に売ってしまう場合もあります。これも買い手側からすれば割安な優良物件となります。

儲からない物件が変身することもある

 当然ながら、「儲からないから売却する」というパターンもあります。不動産投資を始めるにあたり見通しが甘いまま進めてしまった場合などは、持ち出しが全然減らず、将来的に損失が増えるくらいならと売却を選ぶケースもあります。

 儲からないというのは、単純にその物件の収益力に見合わない価格で購入してしまったとか、賃料設定を間違っているとか、リフォームなどにお金をかけすぎてしまったという収支計画の甘さが原因の場合が少なくありません。

 そういう理由で売りに出された物件であれば、単純にその分、安く購入すればいいのです。そして、事業計画・収支計画を立て直せば、十分利益を出せる可能性はあります。

 また、経過年数の多い物件で外観の劣化が著しい物件や、内装や設備のリニューアルがほとんどされておらずに、見栄えや機能が低いことが原因で相場よりも家賃が大幅に下落してる物件を購入して、リフォームやリノべーションで改装する方法もあります。

 この場合は改装後の家賃上昇額を算定し、その上昇家賃収入で、おおよその目安として5年未満で改装費が回収できればいい投資となります。もちろん、建物自体に瑕疵がないという条件つきではありますが、不動産はいくらでも「化ける」ものです。

 どんな物件であっても、その物件が利益を生むかどうか、大きな要因は改装費や購入費などの購入前後にかかる価格次第です。絶対的に儲からない物件は存在しないのです。

 近年は、特に都市部では不動産価格が高騰して割高になっているため、いい物件と巡り合うことがむずかしくなっています。とはいえ、さまざまな事情で割安な物件が出てくることもあります。いい物件が安い値段で売りに出ていても不思議はないのです。

 いい物件を見きわめるには、信頼できるアドバイザーを持つことはもちろんですが、物件を見る目を養うことが大事です。できるだけ多くの物件を見て、収支計算を行ない、見る目を養いましょう。

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この記事を書いた人

建創パートナーズ株式会社 代表取締役

1973年、横浜生まれ。中学卒業後に大工、建設業、鉄工業などを経て、97年、若干23歳の時に鉄工業で創業する。大手ゼネコン5次下請けからスタートし、最終的には総合建設業者として大手ゼネコン5社の内2社、準大手ゼネコン5社、財閥系商社、建材メーカー、設計事務所、他数百を超える顧客と直取引するまでになり職人100人前後を抱える。同じころ飲食店、建設業専門経営コンサルタント業などを行なう関連会社3社も経営し、事業の多角化を行なう。 その間、約24年で多くの大型開発工事、投資用マンションとアパート建築、高層ビル建設、公共施設工事、メーカーの建材開発に携わり新施工法や新製品の商品化に貢献し徹底した品質管理と原価構造を学ぶ。しかし、拡大路線が裏目に出て廃業に至る。これを契機に経営者としての人生を徹底的に見つめ直し、顧客と社員と自身の相互利益を探求し学ぶ。 その後、不動産コンサルティングの業務に魅了され転身。 業界の活性化や顧客満足度の向上を阻む建設業界や不動産業界の古い慣習と収益構造に疑問を持ち、既成概念にとらわれない顧客サービスを模索し経営方針を固める。 総合建設業、不動産コンサルタント業、経営コンサルタント業を行なう建創パートナーズ株式会社の創業に参画し、代表取締役に就任する。 現在、「経済活動を通し社会の不満、不便、不安を解消する」を経営方針に掲げ、顧客と企業の相互利益がかなうビジネスモデルを手掛け、建設と不動産に関わるすべての業界に変革を呼びかける。 (保有資格) 不動産系 1. 宅地建物取引士 2. 管理業務主任者 不動産コンサル系 1. 不動産コンサルティングマスター (合格後未登録) 2. 住宅建築コーディネーター 3.賃貸不動産経営管理士 4. 既存住宅アドバイザー 建築系 1. 一級建築施工管理技士 2. 監理技術者資格者証 3. 監理技術者講習修了証 4. 建築物石綿含有建材調査者 5. 特殊建築物調査資格者 6 マンション健康診断技術者 7. ブロック塀診断士 8. 建築仕上診断技術者 金融系 1. 貸金業取扱主任者 2. 住宅ローンアドバイザー ほか、損害保険募集人資格4種保有 その他 1. 相続診断士 2. 上級個人情報保護士 ほか、労働安全衛生法による資格16種保有

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