賃貸経営・不動産投資、困ったときのフクマルさん ♯2 〜真実を知るためには、大家さん自身で学ぶことが必要〜（3/4ページ）

「誇大広告」「虚偽広告」と言われる内容とは

次に、「誇大広告」「虚偽広告」と言われるものを具体的にご説明します。

・契約期間中であっても業者から解約することが可能なのに、その旨を記載せずに、「30 年一括借り上げ」「契約期間中、借り上げ続けます」「建物がある限り借り続けます」といった表示をしている。

・実際には、毎月大家さんから一定の費用を徴収して、原状回復費用に充てているにも関わらず「原状回復費負担なし」といった表示をしている。

・実際には、大規模修繕など一部の修繕費は大家さんが負担するにも関わらず「修繕費負担なし」といった表示をしている。 

・維持保全の費用について、一定の上限額を超えると大家さん負担になるにも関わらず、「維持保全費用ゼロ」や「業界随一のお得なシステムです」といった表示をしている。

・契約を解除する場合は、月額家賃の数カ月分を支払う必要があるにも関わらず、その旨を記載せずに「いつでも借り上げ契約は解除できます」と表示している。

・24時間入居者対応と説明されたが、実際にはサブリース業者が実施しない維持保全の業務を実施するかのような表示をしていて、休日や深夜は受付業務のみ、または全く対応されないにも関わらず「弊社では入居者専用フリーダイヤルコールセンターを設け入居者様に万が一のトラブルも24時間対応しスピーディーに解決します」といった表示をしている。

一部の例ですが、このような内容を告知しているとなれば、業者はもちろん、行政処分としては指示処分で業者名が公表、そして、業務停止命令などになります。大家さんも親切のつもりが、勧誘とは知らずに自分の事例を話したことでも、そのサブリース会社が反する行為をしたら、勧誘者違反になってしまうので要注意なのです。

勧誘者として、不動産業者や建築業者そして大家さんという話ですが、私的には、銀行が融資を出したいがため勧誘していたし、税理士さんも仕事を取るために勧誘していることをよく見かけたのですが、皆さんはいかがですか。

また、大家さんのなかには「知らなかった」という言い訳をされる方もいますが、知らないということはないとは思います。自分だけ巻き込まれるのは嫌という、“共食い大家さん”になっていませんか。

登録するだけでよかった「賃貸住宅管理業者登録」の廃止

そして、第2弾として、先日21年6月15日に施行されたのが、「賃貸住宅管理業者の登録制度」です。今までは、（無意味な！）登録するだけでよかった「賃貸住宅管理業者登録規程等」を廃止したのです。

賃貸住宅管理業とは……、ということが不明確なこともあったので、それを明確化し、大家さんから委託を受け、「賃貸住宅の維持保全」・「賃貸住宅の家賃等の金銭管理」・「入居者対応」などを行う事業として明記されました。

こちらは業者における登録義務や業務に対する規制で、
（1）管理戸数の規模「200戸」以上は賃貸住宅管理業の登録義務
（2）賃貸住宅管理業者の業務では、業務管理者の配置、事務所毎に賃貸住宅管理の知識・経験等を有する者の配置（義務付け）

その他、大家さんに家賃減額があること、リスクなどの内容を明確化することや、説明すべき内容を、契約締結前に重要事項説明すること。また、契約期間中に解約となる場合があることや、家賃収入は将来にわたって確実に保証ではないこと、徴収して原状回復費用に充てているにも関わらず、「原状回復費負担なし」等々の、説明責任が義務化されたのです。

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