もう一度確認「造作買取請求権」「同居人の契約の承継」「定期建物賃貸借契約」

≪造作買取請求権≫

 

賃貸住宅に、大家さんの了承を得て取り付けた建具や棚、エアコンなどを、借主さんは賃貸期間の終了・解約の時期に大家さんに買取を請求できる権利の事をいいます。但し、この規定はいままでの法律と違い「任意規定」です。

 

賃貸契約の時点の特約などで「買い取らない旨の特約」は、有効です。ですので、何でもカンでも「請求できる」わけではない事に、注意してください。それと、買取を請求できる場合でも「時価」となりますので、購入した時の金額ではありません。

 

買取物の「経過年数・残存価値」などが中心になります。また、大家さんが「修繕義務」を果たさないで、借主さんが造作や修繕したものとは別の規定です。勘違いの無いようにしてください。

 

≪同居人の契約の承継≫

 

同居人とは「事実上の夫婦関係等にあった同居人」の事をいいます。

 

つまり、賃貸契約者がご夫婦だったり、内縁関係であったりして、ご主人がお亡くなりになった場合に「契約者が亡くなったから権利が無い」などと言われては、住宅に入居している家族が大変な事になってしまいます。そんな事も、法律などで「規定・規則」が決められていないと、守るべき立場の人が守れない事が起きてしまいます。

 

そんな関係から、家族として住まわれている様な「同居者」の場合、主契約者が亡くなるなどがあったとしても普通に、契約関係を「継続・承継」出来る事を謳っています。もちろん、この場合には「再契約」や「更新」の必要もなく、継続できます。

 

ただ、同居していない「実質的に生活を一にしない家族等」は該当しません。また、契約当初からの友人等の「同居人」にも承継の権利はあります。いずれにしましても、大家さんの同意が無い入居者いがいでしたら、普通は問題は起きないはずです。

 

≪定期建物賃貸借契約≫

 

これは、ご存じの方も多いかと思います。整理して要点をお伝えしますと「契約の更新が無い特約を定める事ができる賃貸契約」です。ですので、「契約期間を２年」と定めた場合、２年後には契約が終了し、借主さんは「住宅を退去」する事が契約時点から「ある意味、約束された契約」となります。

 

契約した部屋を継続して使いたい場合は「再契約」という形になります。（更新ではありません）この契約を結ぶためには「定期建物賃貸借契約」を一番最初に結ぶ時に、重要事項説明書や賃貸借契約書以外に書面で「この契約が、定期建物賃貸借契約である事の事前説明」が必須となります。

 

そして、再契約しない場合「契約期間の６か月前までに、契約が終了し再契約を行わない通知」を必ず、借主さんに通知しなければいけません。必ず行わなければ、期間の定めの無い「普通の賃貸借契約」になってしまいます。

 

この契約を選択する大家さんは、将来の建替えや、自分で使う事などを視野に入れている方がほとんどと思います。ルールや手続きには、十分に注意してください。

 

それと、現在既に「賃貸借契約」を結んでいる借主さんとの契約を、更新に合わせて「定期建物賃貸借契約」に変更しようとしている方は、注意をして行わないと「訴訟問題」に発展してしまう恐れがあります。

 

借主さんに、事情を話して「合意の上の契約」でしたらいいのですが、借主さんの権利が大幅に違う契約になります。

 

おかしな方法を取って切り替えを行い、怒った借主さんが訴訟でも起こしますと、賃貸住宅とは思えないほどの「判決」が出てしまったりします。（最近の立ち退き料で５００万円なんて判決もあります。）

 

それに、契約の切り替えを（普通→定期）認めていないケースもあります。（要注意）
専門家に相談した上で話を進めて下さい。どんな時でも、感情的な拗れを起こしてしまうと、解決が難しくなるばかりかお金もかかります。

 

いかがでしたでしょうか？法律は、結構細かい部分まで決まっている物なんです。

 

完全に借主さんに非がある事は別として、大家さん側に「有利」には出来ていません。それどころか「借主さん側」に有利に出来ているものなのです。中身を理解して頂き、健全に安全に賃貸経営を行ってください。

 

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