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「瑕疵担保責任」の責任範囲と期間

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今回は、瑕疵担保責任の事例などをご紹介しながら、より実践的なお話をしたいと思います。

 

■事例1

 

○ 土地付き中古住宅(戸建て)を購入する時

 

瑕疵担保責任 が適用される範囲は意外と多くなく、通常の場合下記の内容がその殆どです。雨漏り・シロアリ・建物の重要な構造部分の欠陥や腐食・境界の不備・土地に埋まっていた埋設物 など・・・

 

基本的に建物に関しては、上記以外の殆どの部分 瑕疵担保責任の対象外 となります。 通常、物件の引渡を受けるまでの間に、売主・買主 立ち会いの上で 現地で物件の最終確認 を行います。その確認作業の上で引渡が行われますから、上記の瑕疵担保責任 については この時点では、説明された内容以外はわかりません。

 

耐久消費財の部分(ドア・床・壁・窓・建具等)については、本来 瑕疵担保責任の対象外 である上、更に双方が確認済みとなりますので 問題なく取引が 成立・完了した事とみなされます。瑕疵担保責任自体 隠れた欠陥ですから、引渡の日から一定の期間内 売主は 担保責任 を のがれる事は出来なくなっています。

 

■瑕疵担保責任の請求が出来る場合・・・・

 

★ 引渡直後から・・・・水道が使用できない、排水が詰まっている、給湯器が壊れている、等の、明らかに使用できない状態のまま渡されたと思われるケース

 

★ 瑕疵担保責任の期間内に・・・・・シロアリが発見された建物の床が腐っているのを発見した、雨漏りを発見した等のケース

 

★ 契約段階や現地での確認の際、説明された内容と違う状態の発見・・・
例) 雨漏りは過去になかった話だったのに、調べてみると過去から続いていた形跡があった。上記と同様に、シロアリの被害が発見された。土地の中に、聞いていない廃棄物や池・井戸等が発見された。

 

一部、悪質な感じがする物も含まれていますが、上記の様な内容は責任追及出来ます。但し、注意点もあります。瑕疵担保責任の場合、自分だけが調査納得しただけでは 相手側に請求する事はできません。発見したら、相手も立ち会わせないといけません。

 

更に、ここが一番注意しなければいけないのですが、瑕疵担保責任 は「説明を受けている案件」 については、責任追及できない と言う事です。

どうゆう事かと言いますと・・・・例えば

 

引渡の前に 「過去に雨漏りがありましたけど、改修して現在はありません。」等の話をされて、買主さんも「わかりました。」 ・・・・そのまま何事もなく 引渡が完了。こんな事は、通常良く見ます。

 

■しかし、法律上では 買主さんが雨漏りの事実を知っている

 

その上で 了解して取引を完了させた と見るわけです。更に 瑕疵担保責任 とは、隠れた(隠された)欠陥ですから、買主さんが知っている事で既に 瑕疵 ですらなくなってしまいます。この様な 恐ろしい一面 がありますから、立ち会い確認 や物件状況報告書 などの書面や、打合せはおろそかにしない様にしてください。

 

基本的に中古物件は、前に使用していた方の使い方で残された寿命が 物件ごとに全然違います。
また、推測も困難です。そこも十分に加味して考えてください。皆さんに覚えておいていただきたい事は、「物件状況報告書や付帯設備確認書」 などの書類を、確実に作成して証拠となる物を残しておく。と言う事です。

 

「言った 言わない」 では解決すら難しくしてしまいます。

 

次回は、新築住宅と土地についての 瑕疵担保責任 のお話を続けたいと思います。


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瑕疵担保責任の免責とは

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baibai

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この記事を書いた人

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