元利均等返済と元金均等返済の違い

借入金の返済方法には、大きく2つあります。 元利均等返済と元金均等返済です。どのような違いがあるのでしょうか。

元利均等返済とは、元金と利息の合計を一定額にする返済方法です。 返済金額を一定にする代わりに、毎回の返済金額の元金と利息の内訳が変化していきます。 当初は、利息の割合が多く、元金の割合が少なくなります。返済を重ねるほど、利息の割合が小さく、元金の割合が多くなっていきます。

元金均等返済とは、元金の返済額を一定額にする返済方法です。利息は元金の残高に応じて課されていくことになります。 当初の元金の残高が多いときは、利息も大きいですが、返済が進み元本の残高が少なくなれば、利息も小さくなります。

支払う利息の総額は、元金均等返済の方が少なくなります。 借入金1億円、返済期間20年、利息3％の場合で比較すると下記の通りになります。

元利均等返済 元金均等返済

支払利息総額 33,116,329円 30,149,042円
では、元金均等返済の方がよいかというと、そうではありません。 元金均等返済の方が元利均等返済よりも、当初の返済総額が大きくなるため、家賃収入から返済できるかどうかになります。 借入金1億円、返済期間20年、利息3％の場合で比較すると下記の通りになります。

元利均等返済 元金均等返済
1年目返済金額 6,668,177円 7,939,130円
家賃収入が800万円以上ないと現実的に元利均等返済は難しくなります。

毎年の家賃収入＞元金均等返済による年間の返済額 となっても、安易に元金均等返済にするのは危険です。

空室が発生して家賃収入が思ったよりも入ってこなかったら・・・
建物の劣化が激しく、予想以上の修繕費がかかってしまったら・・・
賃貸経営に限らず、経営をするにあたっては、思い通りにいかない場合を想定して資金繰りを考えなければなりません。

元利均等返済にして、返済額を抑えることも手段ですし、頭金を入れて、元金均等返済の当初返済額を抑えることも一つの手段と考えます。

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