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牧野知弘の「どうなる!? おらが日本」#23 コロナ禍を契機に変わる家選びの基準(1/3ページ)

牧野 知弘牧野 知弘

2021/07/28

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イメージ/©︎smallcreativeunit・123RF

コロナ禍の収束がなかなか見通せない中、最近は家選びの傾向が変わってきているという。つまり、これまでの都心一辺倒の家選びから、郊外での戸建てやマンションを選ぶ傾向が出てきていることだ。

こうした傾向はコロナ禍によって、会社で働くワーカーが通勤を前提とした働き方から、テレワークを取り入れて、週1回、あるいは月2、3回程度の勤務体系が常識化していることが背景になっている。

現在の東京都心部は、超高層マンションが林立している。特に東京湾岸部、豊洲、晴海、月島、勝どきから芝浦、品川にかけてはタワマン村といってもよいほどの林立ぶりである。これら超高層マンションの多くは、もともと工場や倉庫などがあった場所で、産業構造の変化で、多くの工場が東アジアや東南アジアに移転。その跡地において、大都市法を改正して容積率を2倍から3倍に嵩上げして、建設されたものである。

また最近ではJRの主要駅の駅前を中心に、市街地再開発の手法などを用いて、既存の商店街や老朽化した木造住宅街を再開発。その計画のどれもがお約束のように総戸数数百戸にも及ぶ超高層マンションを建設、分譲している。これも再開発という網掛けを行うことで容積率を上乗せし、超高層マンション建設を誘導している。

「“都心のタワマンは買い”という常識」は未来永劫続くのか?

夫婦共働きが当たり前の時代、会社に通勤するのに便利な都心部のマンションを選ぶのはごく普通の選択肢であったし、タワマンはそうしたワーカーたちの要望を満たすものでもあった。

都心居住への誘いは、都心のマンション価格の高騰をもたらした。続々建設される超高層マンションに人気が集まれば、当然マンション価格も跳ね上がった。折しも、アベノミクスによる超金融緩和策と住宅購入に際しての圧倒的な税制優遇、史上最低レベルに落ち込んだ低金利が後押ししたことは言うまでもない。価格があがれば、さらに国内外からの投資など新たな需要を引きずり込んでマンション価格は上がり続けた。特に2013年から17年頃にタワマンを買った人の多くがかなりの含み益を持っているのは事実であるし、私の知人で、賢く売り抜けた人も少なくない。

ずばり「都心のタワマンは買い」という常識ができあがったのだ。

だが、同じ法則がいつまでも続くほど世の中は甘くはない。コロナ禍がきっかけになって始まった郊外への需要シフトをどう考えるべきなのだろうか。よくこうした傾向について、ネットなどでは、都心のマンションは絶好調、郊外シフトは一時的な現象、コロナが終われば人々は再び都心に戻るから、価格は維持される、あるいはもっと値上がりするといったコメントが並ぶ。本当だろうか。

私からみれば、都心部の所謂ブランド立地と呼ばれる麻布や青山、赤坂、白金といった立地のマンションは、コロナ禍の影響はほとんどない。このマーケットは富裕層と国内外の投資家によって支えられているからだ。都心マンションはぜんぜん問題ないと言っているのは、この一部のエリアでの動きを語っているにすぎない。不動産のプロからみればおそらく常識中の常識だ。

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この記事を書いた人

株式会社オフィス・牧野、オラガ総研株式会社 代表取締役

1983年東京大学経済学部卒業。第一勧業銀行(現みずほ銀行)、ボストンコンサルティンググループを経て1989年三井不動産入社。数多くの不動産買収、開発、証券化業務を手がけたのち、三井不動産ホテルマネジメントに出向し経営企画、新規開発業務に従事する。2006年日本コマーシャル投資法人執行役員に就任しJ-REIT市場に上場。2009年オフィス・牧野設立、2015年オラガ総研設立、代表取締役に就任。著書に『なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか』『空き家問題 ――1000万戸の衝撃』『インバウンドの衝撃』『民泊ビジネス』(いずれも祥伝社新書)、『実家の「空き家問題」をズバリ解決する本』(PHP研究所)、『2040年全ビジネスモデル消滅』(文春新書)、『マイホーム価値革命』(NHK出版新書)『街間格差』(中公新書ラクレ)等がある。テレビ、新聞等メディアに多数出演。

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