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いまさら聞けない不動産投資の基本(10/18)

不動産投資の基本はインカムゲインを得ること

浅井佐知子

2016/02/27

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まずはインカムゲインについて理解しよう

 不動産投資の最大の魅力は、空室などのリスクがない場合に毎月決まった額の賃料収入があるということ。日本経済の景気に左右されず、入居者がいる限り安定した定期収入となります。

 このインカムゲインで稼ぐことが不動産投資の基本になりますので、ちゃんとした収入が見込める不動産選びが最も重要になってきます。

「入居者が退出した場合、次の入居者が決まるまで賃料が入らないのではないか?」これは不動産投資を始めようとする人のほとんどが抱く不安だと思います。確かに、空室が続く間は家賃収入が入ってきませんが、その空室を防ぐ対策というのもありますので、まずはインカムゲインがどういうものなのかを理解しましょう。

インカムゲインの収入例は?

 それでは例をあげて説明しましょう。

 Aさんは貯金していた資金で、思い切って投資用マンションを購入しようと考え始めました。「ここがいいのでは?」と思った物件は、築年数20年のワンルームマンションで、価格は900万円でした。都心から近く、駅からも徒歩5分という恵まれた環境だったことから購入を決意、予算よりオーバーしていたので交渉の末800万円で購入することができました。

 このマンションのエリアの相場から、賃料を8万円で設定しました。この賃料から管理費・修繕積立金1万円と管理会社への手数料(家賃の5パーセント=4000円)を差し引くと、6万6000円が毎月の収入となります。

 Aさんが会社員だとしたら、6万6000円分給与が増えたことになりますし、主婦だったとしても家計にとってかなりのプラスになります。

利回りを計算してみよう

この場合、利回りはどれくらいになるのでしょうか?

「不動産投資の専門用語①」の項目で説明した通り、利回りは通常は表面利回りのことを意味し、「満室時の年間賃料収入の合計÷物件購入価格」を意味します。実質利回りという数字も存在し、これは「(満室時の年間賃料収入の合計-年間支出)÷物件購入価格」で算出されます。

 この式に先程の例を当てはめてみると、諸経費込みの家賃収入は8万円ですから、「8万円×12カ月÷800万円=12パーセント」となります。この12パーセントという数字ですが、不動産投資における利回りの目安になる数字で、このくらいの利回りがあれば経費を引いても手元にお金が残るだろうという目安といえます。

 ちなみに実質利回りは「(8万円-諸経費(税金なども含むため家賃の30パーセント相当で計算)×12カ月÷800万円)で8.4パーセントとなります。この実質利回りで計算すると、およそ12年で購入金額の回収が終了することになります。

 このように安定した収入を得るためには、しっかりしたシミュレーションが必要ではありますが、リスクを低く抑えられるのが不動産投資のメリットともいえます。次の「キャピタルゲイン」の項目で説明しますが、うまくいけば家賃収入にボーナスまで加わります。不動産投資を始める前に、しっかりとしたリスク対策を行うことで両方を手に入れる可能性が高くなるのです。

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この記事を書いた人

不動産鑑定士

浅井佐知子不動産鑑定事務所代表。 北海道網走郡美幌町出身。上智短期大学英語科卒業後、紅弥不動産株式会社、三井ホームエステート株式会社で10年間主に法人営業(土地の有効活用)を担当。 「あっ、私この会社に就職したい! 」という突然のひらめきで就職したときからはじまった不動産人生。個人の賃貸営業を皮切りに、土地の有効活用、寮・社宅営業、法人の一棟ビル売買営業と移っていく中で、常にお客様のことを考え圧倒的な支持を得、伝説の営業成績を残す。 その後結婚、出産、子育てをしながら勉強をして不動産鑑定士の資格を取得、計20年以上の不動産業の経験を積む。 「不動産鑑定士の資格を持った不動産投資コンサルタント」としての実績も豊富で、不動産投資家からの信頼も厚く、きめ細やかなサービスで支持、信頼を得ている。 国土交通省の地価公示評価員、国税庁の相続税路線価、固定資産税評価員などの公的な仕事のほかに、税理士、弁護士などからの依頼で、12年間で1000件以上の鑑定評価書を書き、税務署や裁判などから顧客を守り続けてきた。 またアパートの賃貸から土地の有効利用、店舗、事務所の賃貸、不動産売買、不動産鑑定、不動産コンサルとあわせて計5000件以上の案件をこなしてきた。 ミッションは、「良質な不動産情報とサービスで人を幸せにする」。

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