借主が亡くなった場合、貸主としてどう対処する？ ――賃借人の死亡　その２　心理的瑕疵に関するガイドライン（1/2ページ）

先日、国土交通省が「宅地建物取引業者による人の死に関する心理的瑕疵の取扱いに関するガイドライン（案）」（以下単に「ガイドライン」といいます）を発表し、広く国民から意見を募集するパブリック・コメント手続が行われました。

今回のコラムは、このガイドラインについて説明します。なお、このガイドラインは、現時点（2021年6月時点）において国土交通省が出している案に過ぎません。今後変更される可能性もあるので、最新のものを確認するようにしてください。

裁判例の動向

不動産取引におけるいわゆる心理的瑕疵の取り扱いについては、多くの裁判例でも触れられていますので、参考になるものをいくつか紹介します。

①　自殺があった物件に心理的瑕疵を認めた裁判例（横浜地裁 平成元年9月7日）
売買の目的物に瑕疵があるというのは、その物が通常保有する性質を欠いていることをいうのであって、目的物が建物である場合、建物として通常有すべき設備を有しない等の物理的欠陥としての瑕疵のほか、建物は、継続的に生活する場であるから、建物にまつわる嫌悪すべき歴史的背景等に原因する心理的欠陥も瑕疵と解することができる。

②　信義則上の告知義務を認めた裁判例（大阪高裁 平成26年9月18日）
一般に、建物の賃貸借契約において、当該建物内で1年数カ月前に居住者が自殺したとの事実があることは、当該建物を賃借してそこに居住することを実際上困難ならしめる可能性が高いものである。

貸主は、賃貸借契約を締結するに当たって、建物内で1年数カ月前に居住者が自殺したとの事実があることを知っていたのであるから、信義則上、賃借人に当該事実を告知すべき義務があったというべきである。

このように今までは裁判例を参考にして、宅地建物取引業者（以下「宅建業者」といいます）は、自殺などのいわゆる事故物件に関する告知の要否、告知の内容を個別に判断していました。

しかし、実際の不動産取引の場面においては、心理的瑕疵に該当する事案の存在が疑われる場合において、それが買主や借主に対して告知すべき事案に該当するか否か明確ではなく、告知の要否、告知の内容についての判断が困難なケースが多くあり、宅建業者によっても対応が分かれていました。

例えば、人の死に関する事案の全てを買主・借主に告げているようなケースもあり、心理的瑕疵にかかる対応の負担が過大であると指摘されていたこともありました。

このように対応が分かれている理由は、行政からの統一的な指針が示されていなかった点にあります。

国土交通省はこのような点を踏まえて、不動産において過去に人の死が生じた場合において、そのような不動産を取り扱う宅建業者としてどのような対応をすればよいか、その判断基準を取りまとめました。こうして作成、公表されたものが、このガイドラインです。

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