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増え続ける所有者不明土地、法律改正で止められるか

藤戸 康雄藤戸 康雄

2021/05/18

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イメージ/©︎ Thomas Bullock・123RF

所有者不明土地発生を抑制するための関連法成立

日本全国で増え続ける「所有者不明土地」。統計では既に九州全体の面積よりも広い土地が所有者不明となっており、2040年には北海道の面積にも近くなるという推計もある。

政府も法務省や国土交通省がさまざまな対策を講じてきたが、それらは主に「既に所有者不明になった土地」を、大震災や水害などが起こったときの復興の妨げを乗り越えるための対処療法的なものであった。法務相の諮問機関である法制審議会での約3年にわたる審議を経て政府に答申された「所有者不明土地の増加を抑制するための関連法案」が、遂に21年4月21日参院本会議で可決成立した。23年度施行予定とされる。

今後、田舎の土地や山林を相続する人たちがどのような影響を受けるのかを考察してみたい。

民法、不動産登記法等改正法のポイント

成立した関連法の重要ポイントは次の3つ。法改正の背景と概要を解説する。

①相続登記の義務化
②遺産分割協議の期間設定
③土地所有権の国庫帰属制度

①相続登記の義務化
バブル崩壊後は土地神話も崩壊し、一部の人気エリアを除いて土地の値下がりが続いた。これは、人口減少や高齢化によるもので、それが顕著にあらわれたのが地方の過疎化した地域だ。親が亡くなって相続した田舎の実家。都会で仕事をして暮らしていると、誰もいなくなった田舎の家は住む人がいなくなる。売れるものなら売りたい、貸せるものなら貸したいと思うものの、買う人も借りる人もいない家はいつの間にか放置され「空き家」となる。

そのような事情から全国で空き家は増え続け、所有者不明土地も増え続けた。なぜ空き家や所有者不明土地は増え続けるのか?

その原因は「相続登記が義務ではない」からだ。相続登記をするには登録免許税や司法書士手数料など費用が掛かる。費用をかけても得るものがなにもなければ、「義務でないならやらない」ということになる。親から子に相続された土地の名義が親のままなら、その子が亡くなって孫の代でも放置されてしまう。災害対応のために行政機関が所有者を調べようとしても、3代以上も放置されたら相続人の数が多くなり調べることが困難になる。

そこで今回の不動産登記法の改正により、「相続を知った時から3年以内に、誰がどれだけ相続するか」を登記することが義務化された。正当な理由なく登記申請義務を怠った場合は10万円以下の過料が課せられることになった。

②遺産分割協議の期間設定
遺産分割で揉めごとが多いということは誰もがよく聞く話だ。最高裁判所の司法統計によると、最近では財産が多い家よりも少ない家の方が、紛争(裁判沙汰)になることが多いという。不動産の場合は預金などの金銭みたいに簡単に分割できないため、売ることも貸すこともできない「負動産」の場合は遺産分割されないまま放置されてしまうケースが多い。空き家・所有者不明土地発生の主原因とされるゆえんだ。

また、売ったり貸したりできる財産的価値のある不動産の場合でも、遺産分割が「骨肉の争い」に発展してしまい、いつまでも相続人が決まらないままになることもある。その背景にあるのは相続人間の「不公平感」だ。

「兄貴だけ海外の大学への留学費用を1000万円以上も出してもらっていたじゃないか」

「妹は結婚式の費用を500万円だしてもらったが俺は自分で賄ったんだ」

「長男の俺が両親と同居して面倒を見た。特に親父の介護には俺の嫁がどれだけ苦労したことか」

などなど、争いの種は尽きない。両親ともに亡くなると、遺産分割の場で遠慮する相手がいなくなり噴出する。生前の財産の先渡しを「特別受益」といい、介護や自営業への貢献などを「寄与分」といって、前者は遺産に加え後者は遺産から差し引いて遺産分割をすることになる。争いの種があるような遺産分割協議は、簡単にはまとまらず長期化する傾向がある。

今回の民法改正では相続開始から10年が経過すると、特別受益や寄与分の主張が入れられず「原則として法定相続割合で分割」されることとなった。どうしても特別受益や寄与分を入れた遺産分割がしたい場合は、相続開始後10年以内に家庭裁判所に遺産分割の申し立てをすれば、10年経過後も特別受益や寄与分を入れた遺産分割が可能になる。法改正によって遺産分割の期間が設定され、「遺産分割されないまま放置される負動産」をなくそうという狙いだ。

③土地所有権の国庫帰属制度
民法239条第2項には「所有者のない不動産は、国庫に帰属する」という規定がある。要らない「負動産」を相続した場合は「所有者はいる」ので国庫に帰属させることはできない。従来より「土地の所有権を放棄することはできない」とされてきた。しかしながら、これ以上所有者不明土地が増えないようさまざまな検討が重ねられ、今回は民法改正による所有権放棄の制度新設ではなく、新たに「相続土地国庫帰属法」という新しい法律が作られたのだ。新法の第二条に制度の根本規定がある。

第二条 土地の所有者(相続等によりその土地の所有権の全部又は一部を取得した者に限る)は、法務大臣に対し、その土地の所有権を国庫に帰属させることについての承認を申請することができる。

2 土地が数人の共有に属する場合には、前項の規定による承認の申請(以下「承認申請」という)は、共有者の全員が共同して行うときに限り、することができる。この場合においては、同項の規定にかかわらず、その有する共有持分の全部を相続等以外の原因により取得した共有者であっても、相続等により共有持分の全部又は一部を取得した共有者と共同して、承認申請をすることができる。

実は、この承認要件が結構厳しい。要は「国が承認すれば国庫に帰属できる」ということだ。具体的には、以下のような場合は申請することすらできないとされている。

1)建物がある土地

2)担保権や使用収益権が設定されている土地

3)通路等他人の使用予定がある土地

4)土壌汚染対策法が規定する有害物質に汚染されている土地

5)境界が明らかでない土地、その他所有権等に争いがある土地

また、申請できる場合は各地の法務局で審査を受けることになるが、所定の審査手数料を支払わなければならない。

めでたく審査を経て承認される場合にも、「10年分の管理費相当額」を納めなければならない。承認されるハードルが高いだけではなく費用負担も重い。果たして新法による国庫帰属制度の利用が進むのか甚だ疑問に思われる。

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利用できる新たな制度とは これから負動産を相続する人たちの心構え

これまでのように、民法・不動産登記法の改正や新法の制定された背景には、利用価値の低い負動産を引き取りたくない事情や、相続人間に円満にいかない訳があっていつまでも遺産分割がされないという事情がある。そして、相続した場合の登記には3年、遺産分割には10年という期限まで設定された。相続してからでは解決するまでの時間が限られているのだから、相続する前から、すなわち親が元気なうちから「誰も住む予定がない実家は将来どうしようか?」ということや、財産の多い少ないにかかわらず、「親の財産のことで揉めないためにはどうしたらよいか?」を関係者全員でよく検討しておくことが大切なのだ。

ただ、どうしても遺産分割の話し合いが長引いて、3年という相続登記義務期間内に実家の相続を誰にするかがまとまらないことも多いだろう。

そのような場合には、今回の法改正で新たに「相続人申告登記制度」というものができた。期限までに誰が相続するか決まらない場合に、相続人のうち一人だけでも(もちろん複数人でも)、登記簿の所有者に相続が発生し、自分が法定相続人であることを登記官に申し出ることによって、登記官が職権でその旨の登記をしてくれる。そのことによって「期限内の相続登記を行わなかったことに対する10万円以下の過料」を免れることができるのだ。後は粛々と遺産分割協議を行って正式な相続人が決まれば本登記に移行すればよい。必要なものは法定相続人であることが分かる戸籍謄本や申出人の住民票等が必要と目されるが、手続き費用を含めて詳細は23年度予定の施行を待たなければならない。

簡便な手続きなので費用などもそれほどかからずに「10万円以下の過料」を免れることは、利用価値の低い負動産を相続する人たちにとって朗報であろう。

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この記事を書いた人

プロブレムソルバー株式会社 代表、1級ファイナンシャルプランニング技能士、公認不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士

1961年生まれ、大阪府出身。ラサール高校~慶應義塾大学経済学部卒業。大手コンピュータメーカー、コンサルティング会社を経て、東証2部上場していた大手住宅ローン保証会社「日榮ファイナンス」でバブル崩壊後の不良債権回収ビジネスに6年間従事。不動産競売等を通じて不動産・金融法務に精通。その後、日本の不動産証券化ビジネス黎明期に、外資系大手不動産投資ファンドのアセットマネジメント会社「モルガン・スタンレー・プロパティーズ・ジャパン」にてアセットマネージャーの業務に従事。これらの経験を生かして不動産投資ベンチャーの役員、国内大手不動産賃貸仲介管理会社での法務部長を歴任。不動産投資及び管理に関する法務や紛争解決の最前線で活躍して25年が経過。近年は、社会問題化している「空き家問題」の解決に尽力したい一心で、その主たる原因である「実家の相続問題」に取り組むため、不動産相続専門家としての研鑽を積み、「負動産時代の危ない実家相続」(時事通信出版局)を出版、各方面での反響を呼び、ビジネス誌や週刊誌等に関連記事を多数寄稿。

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