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サブリースで大家業をやる人に朗報

藤戸 康雄

2021/04/26

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イメージ/©︎Sergei Babenko・123RF

「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」の一部施行

2020年6月12日に制定された「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」(以下、賃貸住宅管理業法)の一部である「サブリース業者を規制する法律の部分」(以下、サブリース新法)が、20年12月15日に施行された。賃貸住宅管理業法は、①サブリース新法と、②一定規模以上の管理戸数がある賃貸住宅管理業者に国土交通省への登録を義務付け業務を規制する規定、の2つの異なる規制体系のものを一つの法律として制定し、各部分ごとに異なる時期から施行されることとなったものだ。

今回は、先に施行されたサブリース新法について、なぜ法律ができたのかという立法背景と、今後サブリースを活用して大家業を行おうとする人に法律の概要を解説したい。

始まりはアベノミクスだった

12年12月に発足した第二次安倍政権が掲げた経済政策である「アベノミクス」。その第一の矢といわれた、黒田総裁率いる日銀が13年4月から開始した異次元の金融緩和、通称「黒田バズーカ」という名称を覚えている人も多いだろう。

それは、かつてないほどの低金利政策とともに、市中にお金がジャブジャブにばらまかれた政策だ。政府の狙い通りには企業の資金需要は増すことはなく、そのお金の行き場は銀行による不動産融資に向かったのだ。

これがいわゆる「サラリーマン大家さんブーム」に火をつけた。その成れの果てこそが、大きな社会問題となった「かぼちゃの馬車事件」なのである。明らかに割高な新築シェアハウスの建設費に目をつむり、担保価値を上回る過剰融資が当たり前のように行われた結果、シェアハウスを売りまくった会社が倒産しサブリースで保証されるはずだった家賃収入がなくなったのだ。被害者の多さが大きな社会問題となった。

一部の被害者が集団訴訟を起こし、不正融資の咎を受けたスルガ銀行は物件の引き取りをもって融資を完済したとみなす「代物弁済」で決着したが、サブリースを活用した詐欺的な不動産投資案件として、政策上の手当てが急務と考えられた。

相続税増税対策に踊らされた人たち


©︎KAZUMA SEKI・123RF

都心部などの地価が高いエリアにそれなりの広さの土地を持っている人が亡くなると、想像もできないくらい莫大な相続税がかかることがある。そのため昔から「相続税対策にアパートを建てましょう」といわれ続けてきたものだ。

バブルが崩壊する前なら、大きな借金を背負ってアパートを建築しても、「土地神話」といって持っている土地の値段が上がり続けていたので、借金の返済に困っても土地を売ればなんとかなったものだが、バブル崩壊以降はそんな簡単な問題ではなくなった。相続税対策で相続税は減らせても、人口減少などでアパートの入居者が減ったり、毎年近隣に新築アパートが建ち続けたりしてアパートの家賃はライバル物件が増えるにつれて減額を余儀なくされるようになる。そうするとアパートの経営は苦しくなり、やがて新築するときに銀行から借りた金の返済に困るようになる。これはサブリースしていない一般の大家の場合である。

ところが、サブリース契約をしていた大家たちは「30年一括借り上げしますから安心してください」と有名な建築会社や上場企業から言われていたので、「30年間安心できる」と思い込んでいたのだが、実はそうではなかったから大変なのだ。サブリース会社は大手であっても大家との関係では「借主」として、「借地借家法」という強力な法律に守られた「弱者」として扱われる。したがって、賃料相場が大きく下落すれば「30年間賃料を固定する」などという契約は、法律上の権利によって反故にすることができてしまうのだ。

サブリース業者を規制する法律ができた背景

相続税対策でアパートを建てましょうという地主への提案営業自体は、かなり前から行われていた。したがって「借り上げ家賃が変わらないと思っていたのに、聞いていた話と違う」というようなトラブルも以前からあったし、それなりに裁判なども起こっていた。監督官庁である国土交通省にも多くの苦情が入っていたので手をこまねいていたわけではなく、規制する方法や体制も長らく検討されてきた。

そうしたところ、15年1月からの相続税の大幅な増税をネタにした「相続税対策にアパートを建てましょう」の大合唱がその前の年あたりから、ハウスメーカー、建築会社、不動産会社などの界隈からけたたましく叫ばれ、折しも黒田日銀の大規模金融緩和と歩調がピッタリあってしまった。

サブリース契約の多くは、契約から10年間は借上賃料が保証されているケースが多いが、くだんの15年相続税増税対策にアパートをサブリースで新築した物件がちょうど10年目を迎える25年は、各地で多くのアパートの家賃が引き下げられ、資金繰りに窮する大家が大量に出る恐れがでてきたのだ。前述の「かぼちゃの馬車事件」とは筋向きは異なるものの、賃貸住宅のサブリース問題であることに違いはない。

問題が噴出する前に、サブリース業者を規制するための法律が制定され施行されたのである。

これから新たに大家業を始める人たちへ

コロナ禍で経済の先行きの見通しが立たないなかでも、依然として相続税対策でアパートを建てることを検討することになる人も多い。またコロナ対策の名のもとに、日銀による金融緩和が継続されることで「ピンチはチャンス」と考え、新たに投資を始めるサラリーマンもいることだろう。「賃貸管理は日常的なトラブルが多いので煩わしい。空き室が出ても家賃が減る心配がない」ということで、とくに兼業で大家業をされる人のなかにはサブリース業者を利用する向きも少なからずあるかもしれない。

そのような人のために、今回施行されたサブリース新法で特に覚えておいてほしい箇所に絞って解説したい。

サブリースを検討する人が覚えておくべき重要ポイント

①用語の整理
サブリース新法では、聞き慣れない用語がでてくる。

・特定賃貸借契約:マスターリース契約といわれる。所有者(いわゆる大家)から事業者が「第三者(いわゆる入居者)に転貸する事業を営むことを目的」として締結される賃貸借契約

・特定転貸事業者:サブリース業者のこと

・勧誘者:サブリース業者と組んでサブリースによる賃貸住宅経営の勧誘を行う者。この勧誘者は、大家さんが適正な契約を行えるように、サブリース業者と共に、下記②③などの行為規制の対象とされる

②誇大広告の禁止
実際には家賃が減額されるリスクがあるにもかかわらず、「〇〇年間にわたり家賃は確実に保証される」という表示や、退去後のリフォーム費用や大規模修繕費などが大家の負担になるにもかかわらず、「契約期間中は家賃を受け取るだけ、費用負担がありません」などという、事実と著しく異なる表示は禁止される。

③不当勧誘の禁止
サブリースといえば、やはり「家賃が保証されている」というイメージがあるためか、これまで「まさか家賃が減額請求されるとは思わなかった」とか、「減額請求を断ったら業者から契約を解約された」というような大家の苦情が多かった。今後は、サブリースのメリットだけではなく「どのようなリスクがあるのか」を説明しない、あるは事実と異なる説明をするような「不当勧誘」が禁止される。

④契約締結前の重要事項説明義務
サブリーストラブルの多くは、足繁く通ってくる建築会社の営業マンや、近所で大家業をしている知り合いから「サブリースなら家賃が保証されているから大丈夫だよ。何も心配いらないよ」などと契約内容を詳細に吟味することなく、勢いや流れで契約をしてしまうことだという。サブリース新法では、「契約をするかどうか考えるための十分な時間(1週間程度といわれる)」をとって、契約前に「重要事項説明をする」ことが義務付けられる。説明される内容は多岐にわたるが、なかでも「設定する借上げ家賃の根拠」「家賃の減額リスク」「期間中の解約や更新拒絶に関するリスク」「維持保全の実施方法及び費用の分担割合」「転借人(入居者)の資格等(反社会的勢力の排除は当然として、学生の可否等)の条件に付いて」などについては、賃貸物件の経営の根幹にかかわるので大家さんは事前によく勉強してほしい。決して「流し読み」に付き合うようなことは避けてほしいものだ。なお、本気で勉強したい方は、国交省が出しているガイドラインがあるので参照してほしい。

サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン

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この記事を書いた人

プロブレムソルバー株式会社 代表、1級ファイナンシャルプランニング技能士、公認不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士

1961年生まれ、大阪府出身。ラサール高校~慶應義塾大学経済学部卒業。大手コンピュータメーカー、コンサルティング会社を経て、東証2部上場していた大手住宅ローン保証会社「日榮ファイナンス」でバブル崩壊後の不良債権回収ビジネスに6年間従事。不動産競売等を通じて不動産・金融法務に精通。その後、日本の不動産証券化ビジネス黎明期に、外資系大手不動産投資ファンドのアセットマネジメント会社「モルガン・スタンレー・プロパティーズ・ジャパン」にてアセットマネージャーの業務に従事。これらの経験を生かして不動産投資ベンチャーの役員、国内大手不動産賃貸仲介管理会社での法務部長を歴任。不動産投資及び管理に関する法務や紛争解決の最前線で活躍して25年が経過。近年は、社会問題化している「空き家問題」の解決に尽力したい一心で、その主たる原因である「実家の相続問題」に取り組むため、不動産相続専門家としての研鑽を積み、「負動産時代の危ない実家相続」(時事通信出版局)を出版、各方面での反響を呼び、ビジネス誌や週刊誌等に関連記事を多数寄稿。

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