収入と返済能力があっても借りられない？ 中古住宅購入で住宅ローンが使えない４つのパターン（3/4ページ）

＜ケース３＞土地区画整理事業の保留地

土地区画整理事業とは、「道路、公園、河川当の公共施設を整備・改善し、土地の区画を整え宅地の利用の増進を図る事業（国土交通省のHPより）」のことです。

土地区画整理の事業費を土地所有者が負担しなければならない場合もありますが、その場合、金銭で負担するのではなく、地区内の土地所有者が少しずつ土地を出し合って保留地を設け、この保留地を処分して事業費に充てます（図表１）。

（図表１）保留地とは？

この土地区画整理事業の保留地を購入する場合、金融機関によっては住宅ローンの取り扱いをしないことがあるのです。

ただし、一部の金融機関は保留地に特化した「保留地ローン」を販売しているため、金融機関に個別に相談してみてください。

＜ケース４＞再建築不可の物件

再建築不可として指定されている物件は、「建て替え」をすることができません。再建築不可に指定されるにはいくつかの理由がありますが、最も多いのは「接道義務」に違反しているケースです。

では、接道義務とはどんなものなのでしょうか？

建築基準法では、基本的に建設物の敷地となる土地は、幅員４m以上の道路に２m以上接していなくてはならないと決められています（図表２）。

この規定が定められた時点で、すでに建設されている建物を、「違反だから」といって解体するわけにはいかないため、建物はそのまま残っていますが「建て替え」は不可とされているのが、再建築不可物件です。道路が狭いと火災時に延焼する可能性も高まるため、防火体制の強化という意味合いもあります。

（図表２）接道義務違反とは？

古い街並みには、細い道路の両端にびっしりと建物が乱立していたり、道路から路地や通路を入ったところにも家が建っていたりしますが、このような場所は再建築不可になるケースが多いです。

再建築不可かどうかは、行政機関で確認することができるため、不動産会社に問い合わせるか、自身で行政機関である市役所（役場）の都市計画課などに確認するようにしましょう。

接道義務以外にも再建築不可になるケースがあります。最近多いのは土砂崩れの発生地などで「この地域は災害の発生可能性が高いため、再建築不可とする」旨を行政機関で判断する場合です。

これは自治体判断のため、大きな災害の被災地のみならず、ニュースなどで報じられない限定的な場所を対象とするケースも多いため、注意が必要です。

（参考記事）
中古住宅を購入するなら、現在の建築基準法に適合しているかチェックしよう

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