“駅近”物件実は地盤が弱い？　地盤から考える安心・安全な住宅とは（1/2ページ）

小川純

2022/02/25

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イメージ／©︎nosua・123RF

家選びから“抜けた”地盤の「安全性」

住宅を探す際に重視される項目は家賃、間取り、通勤・通学時間、最寄り駅からの徒歩時間、路線・エリアというのが5大要素のようだ。リクルート社が20〜30代の既婚者に行った「夫婦の住まいと生活じっくりレポート 2021」によれば、これらがベスト5になっている。

■家を探すときに重視する項目

出典／リクルート社「夫婦の住まいと生活じっくりレポート 2021」

しかし、忘れてはならないのが自然災害だ。地震、台風、豪雨といった自然災害は増えており、2021年～22年に震度5以上の地震は11件、そのうち6件では死亡者や負傷者が出ている。21年7月には静岡・神奈川県を中心に豪雨が襲い、死者26名、行方不明1名を出した。同8月の九州、中国、北陸地方の広範囲を襲った豪雨でも死者13名、負傷者17名という痛ましい事態に。なかでも、7月の静岡・神奈川の豪雨災害では、静岡県熱海市で大規模な土砂崩れが発生、これは不正な盛り土が原因になったと見られ、捜査が進んでいる。

こう見てくると、家選びにおいて住宅の耐震性や周辺の地形なども考慮する必要がありそうだが、実際にはこのあたりは重視されていない。自然災害はいつ、どこでも起きる可能性があり、これについては避けることが難しい。そこで目を向けたいのが、建物の建つ土地、つまり地盤だ。

「これまではネットを通して相談を受けていましたが、1年ほど前から専用来客スペースを作り、地盤についての相談を受けています」

こう話すのは地盤ネットホールディングス会長の山本強さんだ。続けて話す。

「地盤を調べることで、地震、土砂、洪水による被害が出やすい場所か、そうでない場所かが明確に分かります。自然災害は人命にもかかわってくることなので、地盤調査によってそうした災害のリスクヘッジができます」

地盤ネットホールディングスは地盤解析の専門企業。ネットに住所を入力するだけでその住所の地盤状況を無料で診断する「地盤カルテ」、地盤会社から提案された地盤改良工事の必要性を判定する「地盤セカンドオピニオン」、自宅のある地盤の耐震性をチェックする「デジタル耐震チェック」、地盤調査に基づいた住宅の設計・建築、補償を付けた「地盤安心住宅」、地盤の見える不動産サイト「JIBANGOO」などを展開している。

「地盤カルテ」では、住所を入れるだけでその住所の地盤を数値化したデータを見ることができる

同社の不動産部門トップの伊東洋一さんは次のように話す。

「ネットによる地盤カルテの調査は、月ごとに変動しますが、多いときは5000件ぐらいあります。耐震住宅などはいろいろありますが、こうした住宅もよい地盤のところに建ててこそ、その性能が発揮できるものだと思います」

地盤のよい土地　地盤の悪い土地とは

では、地盤のよい土地というのはどういうところなのだろうか。

「分かりやすいのは高台といわれるような台地上で、ある程度標高があるところが一つの目安になるでしょう。逆に地盤のよくないところは低地で、具体的には渋谷などは地盤の弱い地域です。また、縄文時代の土器が出たような地域はよい地盤が多く、昔は河川があったところ、人工的に盛り土をしたところはよくありません」（山本さん）

東京・山手線周辺の地形

しかし、地盤工事をすればよいわけではなく、調査せずに地盤工事をすることで、よい地盤を逆にダメな地盤にしてしまうこともあるという。

「天然の地盤を掘削するなどして変えてしまうと本来の強度よりも下がったりする場合もある。また、売却や建て替えの際に、打った杭を抜かなくてはならないこともあり、そのコストもかかることがあるので、そうしたトータルなコストを考えるうえからも、きちんと調査することでムダな出費を防ぎます」（山本さん）

「地盤安心マップ」画面上の地図をクリックすると、標高・地形・地質が表示される

建物があっても調査は可能

これから土地を買って、そこに家やアパートを建てるのであれば、地盤のよいところを選ぶことは容易だ。しかし、すでに土地があり、建物が建っている場合は、その土地の「地歴」を知ることが重要になる。

具体的には、山岳（台地）は古い岩盤が多く、しっかりとした地盤になる。一方、河口や河川のあったところや、その周辺は川の流れによって土砂などが運ばれ堆積した地盤のため軟弱というように、その土地の地盤がどのように形成されたかでその性格が変わる。前述のように固い地盤のところを人が手を加えることで悪くなってしまうといったことがないように、地歴や地盤の性質を知ることが重要となる。というのも、地震では、同じ地域でも表層地盤や盛り土の有無などさまざまな要因から、揺れ方が違うからだ。

そうした地歴が調べられるのが、同社の微動探査システム「地震eye」というもの。

「これは新しい調査方法で従来のように掘るものではなく、地面の音で地下100メートル近くまで地盤の数字が取れます。これであれば既存の住宅があっても問題なく調査ができます」（山本さん）

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