借主が亡くなった場合貸主としてどう対処する？――賃借人の死亡 その3 　事故物件における損害賠償（1/3ページ）

前回、こちらのコラムで国土交通省が出したガイドラインの案の事故物件の告知義務に関して取り上げました。

今回は、投資物件が事故物件になった場合どのような損害が発生し、どのような請求ができるのかをお伝えします。

事故物件の損害内容

事故物件に関して、賃貸人が心理的瑕疵の告知義務を果たすことにより、瑕疵がある分、家賃を相場より減額する必要がある場合や、そもそも心理的瑕疵があることにより契約締結まで至らないこともあります。

このような場合、入居者が決まるまでの期間の家賃収入を得られないといった損害や、通常の家賃より減額しなければならないといった損害が発生することになります。

例えば、本来であれば通常2カ月ほどで入居者が決まる物件であるにも関わらず、心理的瑕疵があることにより、1年経っても新たな入居者が決まらないといった場合には、10カ月分の家賃収入の損害が発生します。

また、入居者が決まったとしても家賃を減額する場合にはその減額分も損害となり、賃貸人にとってはかなりの痛手となります。さらに、特殊清掃が必要になった場合の清掃費用も事故物件ならではの損害といえます。

請求の法的根拠

賃貸借契約における賃借人の基本的な義務として、賃借人は、適切な注意をもって賃貸物件を利用する義務（善管注意義務）を負っています（民法400条）。この意味は、賃貸借契約はあくまでも、他人の物を借りているので自分の財産を管理するよりも、より気を付けて管理しましょうという意味合いです。

自然死と同じく賃借人が賃貸物件で亡くなってしまう例として、自殺が挙げられますが、自殺の場合には賃借人が自らの意思で賃借物件に心理的瑕疵を生じさせたと評価できます。

そのため、自殺の場合には賃借人に善管注意義務違反があるとして、賃借人の相続人や保証人に対して、賃貸人からの一定の損害賠償を認めた裁判例があります。（東京地方裁判所平成22年9月2日、東京地方裁判所平成22年12月6日、東京地方裁判所平成23年1月27日など）

他方、賃貸物件内での自然死・病死などについては、賃借人が自らの意思によってその部屋で亡くなることを選択したわけでもなく、自らの死を具体的に予測・予見できたともいえないため、基本的には善管注意義務違反にはならないと考えられています。