借主が亡くなった場合貸主としてどう対処する？――賃借人の死亡 その3 　事故物件における損害賠償（2/3ページ）

また、このような場合には特殊清掃などが入らない限り事故物件にも当たらないため、告知義務も生じないことになります。

もっとも、自然死による遺体が賃貸物件内で放置されてしまった結果、腐敗が進んで建物に汚損や悪臭が生じ特殊清掃が必要な状態になってしまった場合においても、賃貸人が賃借人に対して特殊清掃費、工事期間の家賃相当額すら請求することが一切できないというのでは賃貸人にとってあまりに酷です。

ただ、そもそも賃借人には、賃貸借契約が終了する際に、部屋を借りたときの状態（経年劣化分は除く）に戻して賃貸人に返す義務（原状回復義務　民法621条）があります。したがって、上記のようなケースでは、賃借人（実際には相続人）は部屋に生じた汚損や悪臭を回復するために措置を講じる義務があるといえます。

この原状回復義務の不履行として、壁紙の張替えや交換にかかった改修工事の費用、悪臭が消えるまでその部屋を貸すことができなかった期間の家賃に当たる損害を逸失利益とし、これを賃貸人に生じた損害として、賃借人の保証人や相続人に対して、その支払いを請求することができる場合があります。

実際にあった裁判例を1つ紹介いたします。
（東京地方裁判所　昭和58年6月27日　判決）

【事案の概要】
病死する数日前に病院を退院し、その後賃貸物件の自室にて病死。真夏に亡くなってから10日間ほどたってからの発見となったため、悪臭や体液がコンクリートなどに染み込んでしまい、自室及び隣室も含め特殊清掃が必要となった。そこで、賃貸人が保証人と相続人に対し善管注意義務違反に基づく損害賠償と原状回復義務違反に基づく損害賠償を請求した。

【争点】
⑴　善管注意義務違反の存否
⑵　原状回復義務違反の範囲

【判決の概要】
⑴　善管注意義務違反の存否について
死亡時、体調が良くなったため退院しており自分が病気で死亡することを認識していたとは考えられず、また、このことを予見することができたとも認められない。

したがって、善管注意義務違反の主張は、その前提事実が認められないとして善管注意義務違反を認められない。

⑵　原状回復義務違反の範囲
賃貸借終了に基づく賃借人の原状回復返還義務は、賃借人の責に帰すべき事由があるかどうかにかかわらず生じるもの（通常損耗は除く）であるから、その義務の範囲は、特別の事情がない限り、当該賃借物に限られ、それ以外の部分には及ばないと解するのが相当である。

したがって、この不履行に基づく損害の範囲も、当該賃借物の原状回復の不履行と相当因果関係にあるものに限られる。

そうすると、本件建物部分の原状回復の不履行に基づくものに限られ、隣室について生じた損害は含まれないが、賃貸物件についての特殊清掃の費用と悪臭が消えるまでの期間の逸失利益、弁護士費用については損害として認められる。