サブリース契約の解除トラブルについて（1/2ページ）

今回は、サブリース契約の解除トラブルについてご説明します。

不動産投資の現場では、賃貸人が投資マンションなどを一括でサブリース会社（大抵、不動産会社や管理会社などが多いです）に貸し付け、サブリース会社がこれを転貸し利益を得るという事業が広く行われています。

そして、この賃貸人とサブリース会社の契約をマスターリース契約といい、サブリース会社とエンドユーザーの契約をサブリース契約といいます。

なお、ややこしいですが、マスターリース契約とサブリース契約の２つをまとめてサブリース契約と呼ぶ場合もあり、一般的にサブリース契約というとこの２つの契約をまとめて指すことが多いです。

本稿では、賃貸人とサブリース会社の賃貸借契約を「マスターリース契約」、サブリース会社とエンドユーザーとの契約を「サブリース契約」と区別して記載します。 

サブリース契約の解除トラブルの多くは、一般的にマスターリース契約に起因するトラブルが多いです。

今回はそのようなトラブルについて解説していきます。

サブリース会社にマスターリース契約が解除される可能性

サブリース会社が当初の見込みに反して収益が上がらない等の事情で、サブリース会社がサブリースから撤退することがあります。

特に、マスターリース契約書において、サブリース会社から解除することができる旨の規定がある場合は、契約期間中であってもマスターリース契約が解除されるリスクがあります。

他にも、サブリース会社が契約期間終了間際に、賃貸人に対して更新拒絶をしたりすることでマスターリース契約を終了させることもあります。

これらのサブリース会社からの中途解除や更新拒絶には、以下で詳述する賃貸人からマスターリース契約を解除・更新拒絶を行う場合と違い正当事由は必要とされません。

サブリース会社といえどもマスターリース契約の賃借人にすぎないので、サブリース会社からの解除・更新拒絶は借り手の権利として強く保護されているのです。

賃貸人がマスターリース契約を解除・更新拒絶したい場合

賃貸人がサブリース会社の管理業務に不満を感じたり、不具合を感じることを理由に、物件を自主管理または他の業者に変更したい場合、賃貸人からサブリース会社に対し、マスターリース契約の解除や更新拒絶の申し出を行いマスターリース契約を終了させる必要があります。

サブリース会社がマスターリース契約の解除・更新拒絶に納得をしてくれる場合は、マスターリース契約を問題なく終了することができます。 

しかし、サブリース会社がマスターリース契約の解除・更新拒絶に納得をしてくれない場合、マスターリース契約を終了させるのは容易ではありません。

マスターリース契約にも借地借家法が適用されますので、賃貸人がマスターリース契約を解除・更新拒絶したい場合には、解除・更新拒絶についての正当事由が必要となるからです。

この正当事由は、賃貸人やサブリース会社が建物を必要とする事情や、マスターリース契約に至る経緯、マスターリース契約終了に伴う転借人の居住への影響などの様々な事情を踏まえ、個々の事案ごとに判断されます。

サブリース会社がマスターリース契約の解除・更新拒絶に同意をしてくれない場合、正当事由が認められなければ、賃貸人からマスターリース契約を終了させることはできません。

サブリース会社の同意がない限り、賃貸人からのマスターリース契約を終了させることは非常に難しい仕組みとなっているのです。

次ページ ▶︎ |　マスターリース契約を合意解除・更新拒絶した場合どうなる