中古マンションの相場を自分で調べるには？ 誰でも簡単にできるプロのやり方（4/5ページ）
2017/05/23
(3) (2)で検索した売り物件と比較して自分の物件の価格を割り出す
(2)で検索した売り物件の価格から、自分の物件のだいたいの価格を割り出します。
具体的には、自分のマンションに条件が近い売り物件の坪単価を計算し、条件に応じてその単価を調整して、自分の物件の面積をかけて価格を割り出すのです。ちなみに、平米から坪に換算するときは、「平米面積×0.3025＝坪面積」となります。
これだけではわかりにくいと思いますので、事例を使ってご説明しましょう。
自己所有物件である物件Ａと、物件Ｂ、物件Ｃの３つを比較して、物件Ａの価格を算出してみます。
想定される価格を計算してみると？
３つの物件をそれぞれ比較してみると、自分の物件は角部屋という優位性はあるものの、築年は同等、ほかの面ではＢ、Ｃともそれぞれ優位性を持っていると言えます。
ただし、不動産の価格を決定する際には、最も重視されるのは「場所」です。つまり、立地がいい物件が最も価値が高いとされます。
次いで、「築年」、「建物内の位置」という順番で評価されるので、上の条件では、［１］→［４］の順番で優位性を考えることになります。
よって、駅から徒歩５分という物件Ｃは物件Ａ、物件Ｂより不動産としての価値が高く、築年はほぼ同等なので、単価としては、概ね「Ｃ＞Ａ＞Ｂ」となります。
ここでは、［３］の階層の違いや、［４］の角部屋かどうかといった条件は、価格の微調整を行なう際に評価されると考えておいてください。
ここで物件Ｂと物件Ｃの坪単価を計算すると、それぞれ単価201万円（物件Ｂ）と208万円（物件Ｃ）となります。
したがって、物件Ａ（自分の物件）は単価201万円（物件Ｂ）と208万円（物件Ｃ）の間で、かつ、総額も4500万円と4280万円の間の価格になると考えられます。
たとえば、Ａの坪単価を205万円とすると、205万円×21.17坪（＝70㎡）＝4339万円となります。
あくまで概算ですが、4350万円前後が自分の物件の価格イメージと言えるでしょう。
この記事を書いた人
不動産サポートオフィス 代表コンサルタント
公認不動産コンサルティングマスター、宅地建物取引士、AFP、ファイナンシャルプランニング技能士２級。 神奈川県住宅供給公社にて、分譲マンション、一戸建・宅地分譲、高齢者住宅等の新規不動産販売部門に従事した後、同社賃貸部門にて賃貸物件の募集、管理業務に従事する。その後、不動産投資専門の仲介会社を経て、不動産コンサルタントとして独立。 現在は「不動産サポートオフィス」の代表コンサルタントとして、自宅の購入、不動産投資、住み替え、融資など多岐にわたる不動産に関する相談・コンサルティングを行なう。その他、不動産業者向けの研修や各種不動産セミナー講師、書籍、コラム等の執筆にも取り組んでいる。 主な著書に、「貯蓄のチカラ～30歳からのおカネの教科書」（朝日新聞出版）、「失敗ゼロにする不動産投資でお金を増やす！」「賃貸生活A to Z」（アスペクト）がある。
