牧野知弘の「どうなる！？ おらが日本]＃2 2018年日本の不動産はこうなる（2/5ページ）
2018/02/20
同改正では、運用体制の整備に伴って、オルタナティブ資産に対する投資をリスクリターン体制に応じて資産全体の5％まで認められるようになったのだ。オルタナティブ資産とは①インフラストラクチャ―、②プライベートエクイティ（未上場株式など）、③不動産という定義になっている。これらの対象に簡単にいえば、上記の債券や株式という「カタチ」を通じてであれば投資が可能となったのだ。
2017年12月19日GPIFは不動産投資の運用機関として三菱ＵＦＪ信託銀行を選定した。同行が組成する不動産投資ファンドを通じて国内不動産への投資を本格的に実行する体制が整ったことになる。136兆円の5％といったら6.8兆円。すべてが不動産投資に回るわけではないが、発足して16年になる国内ＲＥＩＴマーケットの資産規模が約15兆円であるからそのインパクトは絶大である。
国はすでにＲＥＩＴに対してもマーケットでは日銀を通じて一定額を買い支えているが、不動産マーケットに公的資金を注入することで不動産マーケットを支える構図が出来上がることとなる。
働き方改革で個人不動産投資家の台頭も
働き方改革でどうやら「副業」も幅広く認められる方向である。不動産投資は今やネットを利用すれば、個人でも多くの情報を居ながらにして得ることができる。2018年は残業がなくなった自由時間を利用して「小金」を不動産に振り向ける個人が急増し、「セミプロ」と呼ばれるような個人不動産投資家が台頭してくる可能性もある。
いっぽうで法人でも個人でも良くも悪くも「格差」社会の到来と言われている。富める者はますます富み栄え、貧する者との格差は拡大する、そんな中でオフィスビルやマンションでは究極の「ブランド化」の時代を迎えるだろう。
今後2020年までに都心部を中心に建設が予定されている多くのオフィスビルは都心5区に立地し、しかもワンフロアの面積が数百坪から1000坪を超えるような巨大航空母艦のような建物だ。当然賃料も高く、入居できるテナントは大企業オンリーとなる。都心居住が進む中、都心部のタワマンに住めるのはもちろん一定の高額所得層のみとなる。大企業も個人富裕層も無類の「ブランド好き」だ。ブランドビル、ブランドマンションが「とんでもない価格」で取引する年となってくることだろう。
インバウンドは2018年ついに3000万人の大台を超えるはずだ。人数ばかりが注目されるが、実は彼らが持つマネーは日本で猛威を振るっている。インバウンドマネーはすでに北海道のニセコや長野の軽井沢などでは、日本人には信じられないような価格で取引が行われ、外国人だけの独自の不動産マーケットを形成しつつある。インバウンドマネーは東京、大阪のマンションやアパート、そして地方都市へと拡散している。2018年も不動産マーケットはインバウンドマネーの恩恵に大いにあずかることになるだろう。
インバウンド対象ビジネスとしては、2018年6月に住宅宿泊事業法（民泊新法）が施行される。ようやくルール化される民泊はこれまでの違法民泊を駆逐する一方で、大量の新規供給を促すこととなる。空き家の活用、空室に悩むアパートオーナーにも民泊活用は朗報だ。
このように考えてくると2018年日本の不動産マーケットは「おおむね好調を維持できる」と考えることができるのだ。
この記事を書いた人
株式会社オフィス・牧野、オラガ総研株式会社 代表取締役
1983年東京大学経済学部卒業。第一勧業銀行（現みずほ銀行）、ボストンコンサルティンググループを経て1989年三井不動産入社。数多くの不動産買収、開発、証券化業務を手がけたのち、三井不動産ホテルマネジメントに出向し経営企画、新規開発業務に従事する。2006年日本コマーシャル投資法人執行役員に就任しJ-REIT市場に上場。2009年オフィス・牧野設立、2015年オラガ総研設立、代表取締役に就任。著書に『なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか』『空き家問題 ――1000万戸の衝撃』『インバウンドの衝撃』『民泊ビジネス』（いずれも祥伝社新書）、『実家の「空き家問題」をズバリ解決する本』（PHP研究所）、『2040年全ビジネスモデル消滅』（文春新書）、『マイホーム価値革命』（NHK出版新書）『街間格差』（中公新書ラクレ）等がある。テレビ、新聞等メディアに多数出演。
