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牧野知弘の「どうなる!? おらが日本」#17 郊外衛星都市や地方都市に投資チャンス到来

牧野知弘

2020/08/28

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ポスト・コロナ 時代は「生活ファースト」

コロナ禍がなかなか収束を見せない中、都心部に集中してきた投資用不動産マーケットに変化の兆しが表れている。

時代は集中から分散へ。東京都心にすべての機能が集まり、人が密になる世の中には不合理ばかり。いつでも好きな場所で好きな仕事を行うことができるようになるポスト・コロナの時代、どんな街が市民権を得ていくのであろうか。テーマは「生活」だ。

まず、働き方の状況によって住むために選ぶ場所が変わる。たとえばテレワークは週2、3日程度で残りは都心で働く、というのであれば、あまり遠くには住まず、交通の利便性も重視して街を選ぶようにすべきだ。ただし、これまでのように会社ファーストだけでの家選びから、条件はだいぶ緩やかになってくるはずだ。必ずしも駅徒歩5分以内である必要はもはやない。街を楽しむという観点でいえば、オールドタウンなどは住みやすいかもしれない。

東京の下町は不動産価格が手頃であるのに、風情があって結構楽しめる街が多い。葛飾の柴又に住んで、寅さんになった気分で下町情緒を楽しんでもよいし、入谷や千住など浅草や上野に簡単にアクセスできるようなエリアに住んで、夏の昼下がり縁側で将棋を指すなどという生活を楽しむのもよいかもしれない。

世田谷や杉並といった山の手地区でも、意外と交通便の悪いところはたくさんある。杉並は鉄道路線が東西にしかないし、世田谷でもバスしか交通手段がないところはいくらでもある。毎日バスで最寄り駅まで通勤するのは苦痛だが、週の半分くらいであれば、それほどの負担ではない。こうしたエリアはやはり世田谷、杉並ブランドなので環境もよい。ところが交通便が悪いところは、住宅価格が目に見えて落ちる。狙い目といってよいのではないだろうか。

生活ファーストなら魅力UPの衛星都市

いっぽう、月3、4回程度、都心の会社に通勤すればよく、基本はテレワークというような仕事になった場合は、さらに選択肢が広がる。大都市圏には、ここ数十年の間で、しっかりとした都市機能を持った衛星都市がいくつも誕生している。これらの都市は、これまでは所詮ベッドタウンにすぎないという面もあったが、一日を快適に過ごせる機能を意外と持ち合わせている街も数多く形成されている。

こうした衛星都市は、多くは都心まで通勤で1時間を超え1時間半程度はかかるところが多く、都心居住の進展で家選びの基準から徐々に外されてきた。ところが通勤に費やす時間を考える必要がなくなり、生活ファーストを前面に出しての家選びができるようになると、かえってポイントは高くなる。


好きな場所で好きな仕事をする。さらば満員電車!?/©︎123RF

まずは不動産価格が安いということだ。平成バブル期にはこうした衛星都市の不動産価格も高騰した。横浜のだいぶ奥のほう、たとえば栄区や金沢区、泉区といった住宅地でも1億円を超える物件がごく普通に出回っていたが、現在は中古物件であれば1000万円台でも手に入る。都市機能の多くは横浜に揃っているので、平常時は横浜に遊びに行く生活を堪能できる。同じ神奈川なら相模原や横須賀、藤沢や小田原といった衛星都市を基点に生活構築することが可能となる。

また千葉なら、船橋や柏、松戸、埼玉なら大宮や浦和、春日部や川越を中心とした生活が送れる。これまでは横浜や船橋から、東京にアクセスしなければならなかったのが、ポスト・コロナでは最寄りの生活圏にこういった衛星都市があれば、毎日の生活にはあまり事欠かないということになる。

そうした意味ではポスト・コロナにおいては、これら衛星都市がどこまで人々を惹きつけるようなレイヤーを構築できるかが鍵となりそうだ。それはただ単に劇場だとか展示場、体育館や図書館といったハコモノがあるだけに限らず、市民サービスや生活支援、災害対応、子育て、教育などあらゆる分野での居心地の良さの構築が問われてくると言える。そして差別化のヒントはトヨタ自動車が東富士で計画しているような、たとえば「道」といった、あるテーマをもとに徹底して街中にレイヤーを構築することだ。こうした取り組みを成し遂げることで、衛星都市の中には今まで以上に魅力を増し、平成初期の頃以上に価値を高め、復権を果たすところが出てくるのではないかと期待している。

注目は地方都市 大化けの可能性も

さらにテレワークの領域を離れ、リモートワーク、つまり基本的には都心に行くことはなく、仕事は限りなくリモートワークで済ますことができるようになると、これまでの家選びとはおそらく全く異なる街を選ぶ人が出てくると思われる。地方都市への人の逆流だ。

地方都市の魅力は様々だ。物価が安いということに加えて、不動産価格も大都市圏に比べれば格段に安いといえる。自然が豊かというのも場所によるがおおむねそうだろう。人情がある、これも地域柄があるので何とも言えないが、少なくとも都会のような希薄な人間関係ではないだろう。これまではこうした魅力的な要素は、人によって感じ方は違う、あるいは合う、合わない、の違いこそあれ、地方都市の魅力だった。

ただこれまでは移住、定住を考える場合、なかなか地元に満足できるような仕事がないのがネックだった。必然としてまだ本格的にやってみたこともない農業に徒手空拳で挑戦する、2、3年で失敗、挫折。周囲との人間関係もうまくいかなくなって失意のもと都会に帰る、というパターンが多かったようだ。

ところが、ポスト・コロナの世界では、慣れない地域で職探しをすることがない。自分の得意な領域の仕事をネットを介在して続けながら、自然環境が豊かで食べ物がおいしく、なんといっても物価が安い地方で生活することができるようになるのである。ついでに広い敷地で家庭菜園でもやれば、収穫したトマトやキュウリ、ナスなどで食卓が賑わう。子供たちもマンション生活で階下の住戸に気を使うこともなく、のびのびと暮らすことができる。地方都市はポスト・コロナでは俄然、注目の住宅地に化ける可能性が大いにあると言えよう。


広い敷地で家庭農園。のびのびと豊かに暮らすことも/©︎123RF

地方都市での家選びは完全な生活ファーストとなる。ただ旅行気分で選択するのではなく、その地域で仕事をしながら暮らすことになれば、当然仕事がしやすい環境にあるかは非常に重要な要素となる。つまり、Wi-Fiなどのネット環境が整っているのはいうまでもなく、社会インフラとしてのレイヤーがどれだけ整っているかが勝負となる。ネットで何でも注文ができる。何もわからない地域の決まり事でもネット検索をすれば、一発で理解できる。こちらからの情報発信にもちゃんと対応してくれるところがある。街は開放的でよそ者に対しても親切に対応してくれることは、これまでの移住でも大事なポイントだったが、これからの「親切」は、生身の親切に加えて、こうしたソフトウェア、通信技術の整備にあるのだ。


庭先でテレワークというのも、これからの時代に合っているかもしれない/©︎123RF

住むところは自分の好みで選ぶ

私の知り合いに大分県の国東半島に在住の方がいる。この知り合いはもともと東京のマスメディアの方だった。

ところが、今は家族の健康を第一に考えた結果、現在の国東に居を移され、今でもメディア関連の仕事をされている。その方が言うには、仕事はどこでもできる、国東に来て、地元でいろいろな活動をしながらときたまメディアの仕事で東京にも行かれるそうだ。彼に言わせれば、国東から東京は決して遠くないという。大分空港へは車で20分程度、そこから飛行機で2時間半。羽田空港から都心まで30分。都合4時間以内で、東京のスタジオに座っている。毎日はできないけれど、月に2、3回なら十分可能だという。往復で8時間はかかるが、月3回なら24時間。サラリーマン時代は往復で3時間。月に直せば20日通って60時間。実は国東にいるほうが、月に36時間も通勤時間が節約できるうえに、精神衛生上も平穏を保つことができると言う。

集中から分散へ。住むところは自分の好みで選ぶ、生活ファーストは、ポスト・コロナの時代には着実に訪れてきそうだ。

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この記事を書いた人

オフィス・牧野 オラガ総研代表

1983年東京大学経済学部卒業。第一勧業銀行(現みずほ銀行)、ボストンコンサルティンググループを経て1989年三井不動産入社。数多くの不動産買収、開発、証券化業務を手がけたのち、三井不動産ホテルマネジメントに出向し、経営企画、新規開発業務に従事する。2006年日本コマーシャル投資法人執行役員に就任し、J-REIT市場に上場。2009年オフィス・牧野設立、2015年オラガ総研設立、代表取締役に就任。著者に『なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか』『空き家問題ー 1000万戸の衝撃』『インバウンドの衝撃』『民泊ビジネス』(いずれも祥伝社新書)、『実家の「空き家問題」をズバリ解決する本』(PHP研究所)、『2040年全ビジネスモデル消滅』(文春新書)、『マイホーム価値革命』(NHK出版新書)、『街間格差』(中央新書ラクレ)等がある。テレビ、新聞等メディア出演多数。

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