サブリース契約の解除トラブルについて（2/2ページ）

マスターリース契約を合意解除・更新拒絶した場合どうなる

マスターリース契約が合意解除された場合であっても、原則サブリース契約は存続し、エンドユーザーは物件を引き続き使用できます（民法613条3項本文）。

マスターリース契約を締結した時点で、賃貸人はサブリース契約が結ばれること、すなわち、転貸借が行われることを承諾しており、それと矛盾する賃貸人の行動から、エンドユーザーを保護する必要があるからです。

更新拒絶の場合も異なりません。

賃貸人は、そもそもサブリース会社のノウハウを利用して安定的な賃料収入を得る目的でマスターリース契約を締結しており、当初からサブリースを予定しています。

一方、エンドユーザーは、これらの事情のもと、転貸借が承諾される前提でサブリース契約を締結し、物件を使用するに至っています。

このエンドユーザーの信頼に鑑み、サブリース会社が更新拒絶してもなお、エンドユーザーは物件を引き続き使用できるとされています（最高裁判所平成１４年３月２６日判決）。

したがって、マスターリース契約が合意解約・更新拒絶により終了しても、エンドユーザーは引き続き物件に住み続けることになります。

よって、マスターリース契約終了後は、今度は所有者がエンドユーザーとの関係で賃貸人となって、建物や入居者の管理を行う必要性があります。

さらに、賃貸トラブルを避けるためにも賃貸人とエンドユーザーとの間の賃貸借契約も改めて結んでおく必要があります。

自分でこのような管理等を行うのであれば、そのまま管理業務を引き継げば問題ありませんが、管理会社に管理を委託する場合はその選定や管理委託契約を締結する必要があります。

解除トラブルを避けるためにチェックするポイント

このように、マスターリース契約は一度締結すると賃貸人から解除を行うことは非常に難しいといえます。

マスターリース契約の締結に当たっては、入居者に係る煩雑な業務等をサブリース会社に任せて安定した賃貸経営が行える可能性があるというメリットだけでなく、上記のようなリスクもあるということを十分理解しておく必要があります。

サブリース会社には、マスターリース契約の締結にあたり、相手方の知識、経験、財産の状況、賃貸住宅経営の目的やリスク管理判断能力に応じ、重要事項について書面を交付して説明を行う必要があり、契約締結時には遅滞なく、契約書面を交付することが義務付けられています（賃貸住宅管理業法第３０条、３１条）。

サブリース会社からの説明をよく聞いたうえ、不明な点があればそのままにしておくことなく、しっかりと事前に確認しておくようにしましょう。

心配な点があれば事前に弁護士や専門家に相談してみることもよいでしょう。

また、既に締結しているマスターリース契約の解除を考えている場合も、解除手続きが難航したり、解除にあたって膨大な違約金を請求されたりした場合は、迷わず弁護士や専門家に相談しましょう。

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