不動産業界にも影響を及ぼすコロナウイルス（3/3ページ）

２住居を目的としている賃貸借契約の賃貸人

コロナウイルスの影響により賃借人が職を失ったり、収入が減ったため家賃を支払えないという状況も予想されます。

こういった場合には、通常（コロナウイルス発生前）であれば、家賃が約3カ月程度支払われない場合に裁判を起こし、強制執行手続きにより強制退去させることができます。

そして、空き室になった部屋に新たな入居者を募集して収入を得ます。
この時に、なぜ賃料の3カ月分の不払いが要件になるかというと、裁判においての請求は「賃貸借契約解除に基づく建物明渡請求」という賃貸借契約の解除を原因として建物（貸していた部屋）の返還を求める訴訟になるからです。

判例は、賃貸借契約の解除において「信頼関係破壊の法理」という法理を適用しており、この法理が適用されるのが、およそ家賃３カ月分の不払いとなるからです。

ただ、この法理は個別具体的に判断されるものであり、1カ月や2カ月の家賃滞納においてこの法理を適用して解除を認めるものもあれば、３カ月程度では認められないといった裁判例もあります。

現状、東京地裁や横浜地裁など一部の裁判所では、裁判の期日が指定されず裁判が進まないことからも、この通常の手続きに則ったとしても賃借人に退去してもらうには通常よりも時間がかかります。

また、コロナウイルスで収入が減って家賃を支払うことができないという事情を、信頼関係破壊の消極的事実として裁判所が考慮・認定すれば、3カ月の家賃滞納でも解除を認めなくなる可能性もでてきます。そうなると、賃貸人はさらに長い期間、家賃収入を得ることができなくなってしまいます。

また、住居を目的とした賃貸借契約の場合には、ハウスクリーニングを入れたりする必要があるのですが、トイレやバスタブなどの納期が遅れている現状においては、新たな入居者を募集するまでの時間が、より一層長くなってしまいます。

そこで賃貸人としては、テナントのオーナーと同様に、家賃支払い期限の猶予を与えたり、敷金を一時返金して調整を図るなどして、空き室が増えることをできる限り避けるという対策をとるほうがよいかもしれません。

敷金は、改正民法により新たに明文で規定されるようになりました（民法622条の2第1項）。その性質は今まで慣習により認められてきたものと変わらず、賃借人の債務の担保として、賃貸人が事前に預かる金銭のことです。

本来、賃借人から賃貸人に対し、敷金を債務に充当するよう請求することはできません（622条の2第2項）。

しかし賃貸人からは、債務不履行時に敷金から充当することが認められています。このことから、賃料未払いが事前にわかっている場合にも、賃借人と相談して、敷金を賃料に充当することは許されると考えられます。

この他にも、厚生労働省は住居確保給付金制度の要件を緩和して、家賃補助の範囲を広げています。賃借人が住居確保給付金の受給対象者であれば家賃は従前のままでも十分生活できる可能性がありますので、賃借人に当該制度を利用してもらって、そこから家賃を支払ってもらうことも一つの対応です。

賃借人が、住居確保給付金の対象外であるとか、それでも家賃を全額支払うことが困難という場合には、最終的に賃料減額請求を認め、居住し続けてもらうというのも、家賃収入を少しでも得るためには考えられる一つの手段です。ただ、その場合でも口約束ではなく、覚書や新たな賃貸借契約書として、文書に残しておくほうが確実といえます。

その際に、今後無期限で賃料減額を認めるのか、緊急事態宣言が解除された月まで認めるのか、「半年に限り」など期間限定の減額にするのか、賃料支払期限を猶予して半年後から上乗せ賃料として支払うことにするのかなど、方法は多岐にわたるので、賃借人と話し合う際には弁護士に一度相談し、書面を作成してもらうなどしたほうがよいでしょう。

（文／森田雅也　画像／123RF）