はっきり言おう！ 新築区分マンション投資は儲からない（4/5ページ）

狙い目はファミリー向けマンションの転売

とはいえ、区分マンション投資でも、メリットのほうが大きいケースもあります。それは、中古のファミリー物件を安値で買って転売する手法です。

世の中には、2LDKや3LDKといったファミリータイプの分譲マンションが、賃貸経営に使われているケースもあります。たとえば、ファミリー向け分譲マンションのある１室だけ、オーナーが実際にはその部屋に住んでおらず、不動産投資物件として、第三者に賃貸しているようなケースです。

そんな、ファミリータイプの賃貸経営中古物件が、ごくまれに売りに出されていることがあります。そして、そういう物件が売りに出されている場合、一般的な市場価格より、かなり安価で購入できるケースが多いのです。

なぜ、安く購入できるのか。それは、その物件には以前からの入居者がそのまま住み続けている可能性が高いから。日本の法律では、居住権が重視されるため、たとえその一室のオーナーが変わっても、オーナー側の都合で入居者を退去させることはできません。ということは、前のオーナーはそのマンションを、投資用物件として販売せざるを得なくなります。

ここで押さえておきたいポイントは、マンションには「分譲用」と「投資用」の二種類が存在するということ。分譲用は「実需用」とも呼ばれ、オーナー自身がその部屋に住む目的で購入する物件になります。一方、投資用は「仮需用」とも呼ばれ、オーナーはその部屋に住むつもりはなく、最初から賃貸用に購入されます。

こうしたニーズ面での違いから、分譲マンションは投資用マンションに比べてエントランスなど共用部が充実しており、内装・天井高・壁や床の厚さなど、すべてにわたってハイグレードにつくられています。同じ専有面積であれば、分譲用は投資用に比べて、価格も20〜30パーセント高いのが当たり前です。