はっきり言おう！ 新築区分マンション投資は儲からない（2/5ページ）

区分マンションとは？

ここでいう「区分マンション」とは、要するに「マンション１棟丸ごと」ではなく、マンションをいくつか区切ったうえでの１室を「区分所有」しているということ。たとえば、１棟に全20室あるマンションであれば、そのマンションを区分所有している人は最大20人いるわけです。

ときどき、不動産会社から「新築ワンルームマンションを投資用に買いませんか？」などと営業電話がかかってくることがあると思いますが、そういう物件を購入して投資に使えば、まさに「区分マンション投資」に当たります。

とはいえ、区分マンション投資、特に新築の区分マンション投資に関して、私は絶対にオススメしません。なぜなら、メリットよりもデメリットのほうがはるかに大きいからです。

新築区分マンション投資はデメリットが多い

ワンルーム、1LDK、3LDKなどどんな間取りであれ、新築のマンションは、どうしても価格が割高になります。なぜなら、新築マンションの場合、通常の販売価格に加えて、広告宣伝費が乗ってくるから。通常、そのマンションの妥当な販売価格＝資産価値よりも、２〜３割高く売られているのが普通です。

ということは、新築マンションは買った瞬間から、実質的な資産価値が十数〜二十数パーセント目減りする計算になります。これが、新築区分マンション投資における、ひとつ目のデメリット。資産のバランスシートでいえば、マンション購入者はいきなり債務超過に陥り、不動産投資家としては、赤字を抱えてスタートしなければなりません。銀行などの金融機関側から見れば、このマンション購入者は「不良」と判断されるため、今後、金融機関から融資を受けにくくなってしまいます。

また、区分マンションの場合、賃貸経営にもあまり向いていません。なぜなら、マンションを１室しか所有していない場合、資産の運用状況はつねに100パーセントか０パーセントかの、両極端にしかならないから。

すなわち、借家人が入居していれば家賃は100パーセント入ってきますが、借家人が出ていった瞬間から、家賃収入はゼロに。賃貸経営として見れば、その経営状況はきわめて不安定であり、リスクヘッジができていないといわわざると得ません。これが、新築区分マンション投資のふたつ目のデメリットです。