不動産投資を法人化するタイミング

法人化のタイミングは人それぞれ

不動産投資を法人化するのはいつがいいのか？　不動産投資がうまくいき、規模が大きくなってくると、節税などのために法人設立を考える人が出てきます。ただし、「家賃収入が○○万円を超えたら法人化すべし」というのは、一種の都市伝説のようなもので、まったくのでたらめです。なぜなら家賃収入が上がっても、経費ばかりかかって利益が出ない物件であれば法人化する意味がないからです。さらに、法人化の最適なタイミングは、実は人によって違ってきます。

例えば、専業大家さんの場合は、課税所得900万円。900万円を超えた場合は、次に購入する物件は法人として購入した方が税金は安くなります。これは、個人の場合の所得税と住民税を合算した税率と、法人の税率の上昇比率が違うからです。法人の場合は、課税所得が800万円を超えると、税率は約38％になります。しかし、個人の場合は695万円超〜900万円以下なら税率は33％なのですが、900万円超〜1800万円以下だと43％に跳ね上がってしまうのです。

サラリーマンを兼業している大家さんの場合は、すでに給与所得があります。もし年収が1000万円を超えているような人の場合は、不動産所得が上乗せされることを考えれば、初めて物件を購入する場合でも法人化した方が節税できるはずです。もちろん、収入によってはまだ法人化しない方が良い場合もありますので、現在の年収だと何％の税率なのかをきちんと調べて判断しましょう。また、物件の規模によっても法人化のタイミングは変わってきます。例えば、年収が低くても所得が多く発生する大規模な物件を購入するのであれば、法人化しておいた方が良いでしょう。

法人化すれば、不動産所得がマイナスになっても9年間繰り越せたり（個人の場合は3年間）、要件に当てはまれば保険料全額を控除できるなど、様々なメリットを享受できるようになります。

法人化最大のメリット

最後に、法人化最大のメリットと言えるのが「人件費の活用」です。法人で物件を所有すれば、利益が発生するのは法人。すると、家族に法人の役員となって仕事に携わってもらえば、役員報酬を支払うことができるようになります。例えば利益をそのままにしていると額面通り法人税を取られますが、他に所得のない役員（家族）に役員報酬として支払えば、所得が分散されることによってそれぞれの税率が低くなり、大幅な節税をすることも可能なのです。もちろん、役員になれる家族の人数によっても法人化の判断は変わってきますが、しっかりシミュレーションをすれば間違いのない判断ができるでしょう。