賃貸人の地位の移転（2/2ページ）

例えば、しっかり者のＡさんと、ずぼらでやんちゃな性格のＢさんがいるとします。 賃貸人がしっかり者のＡさんならば、しっかり家賃を支払ってくれるという信頼があるから賃貸借契約を締結したのに、Ａさんが賃借人の地位を勝手にＢさんに譲った場合、Ｂさんは家賃を支払ってくれない可能性や、近隣住民に迷惑をかける可能性などもでてきます。 このように賃貸借契約において賃借人がだれであるかというのは、賃貸人に比し重要となるので、賃借人の変更や、転貸借には賃貸人の同意が必要となります。

次に、売買を理由とする所有権移転に伴って賃貸人の地位を承継した場合に、いつから賃料を請求できるかという問題があります。 売買で賃貸借の目的物である不動産を手にした場合にすぐ賃借人に対し賃料を請求できるわけではありません。 通常、賃貸人変更通知書という書類を賃借人に渡すことが多いです。この通知書により、賃借人は賃貸人が代わったことを知ることができます。

ただ、この通知書を交付すれば自動的に賃貸人になれるわけではありません。実際に賃貸人の地位の承継が行われていないのに通知書を出して家賃を請求する人が何人もいた場合、賃借人は誰に賃料を支払えばいいのか困惑してしまいます。

このような問題を解決する方法として、判例は賃借人に対し賃貸人の地位を主張するためには登記することが必要と判示しています。 すなわち、賃借人は登記していない賃貸人の承継人に対し賃料請求を拒むことができます。

不動産投資は、本人が一から始め賃貸借契約を締結することが多いと思いますが、すでに賃貸借の対象となっている投資物件を購入することによって賃借人の地位を承継して始まることもあります。 その際には、本人から始めるのとはまた違った手続きが必要になるので、お困りな場合には、弁護士に相談することをお勧めします。