住宅ローン返済に困ったときに備えた、「賃貸しやすい」「売却しやすい」中古マンションの選び方（2/2ページ）

いくらぐらいで貸し出せるのか？

肝心の「いくらぐらいで貸し出せるのか」についてですが、賃貸に出したときの平均的な賃料や動向については、さまざまな統計が公表されています。大手不動産ポータルサイトでも、実際に取引されたマンション・アパートや一戸建ての賃料相場を調べられるところがあります。間取りや占有面積、駅からの距離などで比較できるので相場感を養いましょう。

ただし、実際にいくらぐらいで賃貸できるかは自分で情報を集めることも大切です。もちろん素人の相場感は正しくない場合もあるので、その地域の賃貸物件を数多く持っている不動産会社に相場情報を聞くのも手です。

「賃貸できる価値のある物件」の見分け方

賃貸に出せる価値のある物件を見分けるポイントとしては、購入を検討している物件にかかる毎月のコストよりも高い家賃で貸せるかどうかです。

コスト計算は住宅ローン以外にも、年間の修繕積立金や管理費、毎年支払う固定資産税や都市計画税などの合計を月割にした金額が、想定される賃料相場よりも安ければリスクは少なく、資産として安定していると判断できます。

一方、売却できる価値のある物件かどうか、またいくらくらいで売却できるのかについては、少し判断がむずかしくなります。不動産売買価格の公開情報は募集価格であって、実際に売れた価格とは差がある場合もあるからです。また、売買の相場は景気やエリアの人気によって変動しやすいこともあります。物件があるエリアの不動産会社の話を聞いてみるのがいちばんよい方法でしょう。

賃貸に出すときの注意点

注意しておきたいのは、通常、マンションも一戸建ても住宅ローン返済中のマイホームを賃貸に出すことは「やむを得ない事情」がない限りできないことです。民間の金融機関の住宅ローンは、原則として本人が居住する場合以外に利用できません。無断で他人に貸した場合は契約違反になり、住宅ローンの一括返済を求められることもあります。

ここでいう「やむを得ない事情」とは、たとえば、会社から転勤命令が出た、病気療養等で自宅を留守にする、といった場合がそれに当たります。こうした事情があれば、ほとんどの銀行は住宅ローン返済中の自宅を賃貸に出すことを認めていますが、賃貸に出す期間を５年以内にするなど、細かいルールがあることもあります。対応は金融機関によって異なるので、融資契約の内容を確認しておきましょう。

ただし、住宅ローンのなかでも【フラット３５】は、住宅ローンの返済が困難になった場合などにも自宅を賃貸に出すことを認めています。これも【フラット３５】をおすすめしたいポイントのひとつです。

編集部からのお知らせ

★★この連載が本になりました！★★
この連載が本になりました。
「超低金利時代」だからできる、賢い住宅購入の「頭金ゼロ」戦略をあますとこなく解説しています。
・「頭金ゼロ」で買うほうが実はお得!?
・「頭金ゼロ」でも家を買うべき７つの理由
・「頭金ゼロ」で買うべき物件の選び方
・「頭金ゼロ」の住宅ローンの借り方・返し方
住宅購入を考えている人はぜひ店頭で手にとってみてください。

著者：牧野寿和＋住まいの大学
発売：河出書房新社
定価：1400円（本体）＋税

★★ご購入はこちらから★★
Amazon : https://www.amazon.co.jp/dp/4309277322

楽天 : http://books.rakuten.co.jp/rb/14234048/