税金はどれくらいかかる？ 築古木造アパートの高値売却に成功するために知っておくべき５つのこと（2/4ページ）

＜ポイント２＞売却価格の計算方法を知っておこう

売却を依頼する不動産会社の目星がついたら、それぞれの会社に収益物件として売却する場合、更地にして売却する場合の価格査定をしてもらいます。通常、売却価格の査定は無料でしてくれます。

もちろん、ご自身でもネットで、アパートの近隣で売り出されている条件の近い収益物件や、宅地の販売価格をリサーチして、おおよその売買価格を知っておくことも大切です。

では、売却価格の計算方法をご説明しましょう。売却する物件は以下の通りとします。

・物件種別：アパート一棟（建築後約30年木造モルタル造り）

・部屋数：10室

・敷地面積：500㎡（約150坪）

・建物の資産価値：築古のため０円

・家賃：毎月5万円（満室の場合は年間600万円の家賃収入）現在満室

・減価償却費：償却済み

・立地：最寄りの鉄道の駅から徒歩5分

収益物件は、収益還元法で売却価格を計算する

収益物件と更地では算出する方法も売却価格も違います。

まず、収益物件の場合は、「収益還元法」で売却価格を計算します。収益還元法とは、このアパートをこのまま経営していた場合どのくらいの利益が見込めるか、その期待できる収益から還元して売却価格を計算する方法です。

投資家としてこのアパートを購入した場合、どれくらいの利回りを期待するかを決め、その期待する利回りから売却価格を還元します。

築年数や立地によりますが、通常、利回りは7～10％程度を望みます。しかし、対象の物件は築古木造アパートですので、今後のメンテナンスや家賃収入が下がることも考慮して、利回りを12％で計算します。

すると売却価格は、500万円（年間収入）÷12％＝約4166万円となります。

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