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収益物件の裏を見抜くための知恵(1)

最短最速で投資用不動産を見る目を養う方法

枦山 剛

2016/03/14

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足を運んで自分の目で物件を見る

 物件の目利きができるようになるにはどうすればいいのでしょうか。これは何ごとも同じですが、とにかく実際に自分の目で、できるだけ多くの物件を見ることです。それも、物件広告や募集図面などで情報を見るということではなく、実際に現場まで足を運んで物件をたくさん見ることです。

 不動産会社の営業担当者を選ぶ際にも、実際に自分の目で多くの物件を見ている人を選ぶことをおすすめします。そういう営業担当者のほうが物件を見きわめる確かな目をもっているはずです。なかには、物件を自分では見ずに、書類だけを見て売り込みをかけている営業担当者もいるので、必ず物件を実際に見ているのかどうかを確認しておきましょう。

 会社勤めをしながら副業で不動産投資を始めるという人にとっては、物件を見に行く時間を確保するのは、むずかしいかもしれませんが、たとえば仕事で外に出る予定があれば、その周辺の気になる物件をあらかじめチェックしておいて少し足を伸ばしてみるということもできるでしょう。自分が購入を検討している物件だけに限らず、少しでも気になる物件があれば見てみることをおすすめします。

 物件視察では必ず内見をしましょう。入居者は外観と内装のどちらか一方を妥協するならば、ほとんどの人が外装を妥協して内装を優先します。外観だけで物件を判断するのは危険です。

 また、物件を見る前に、賃貸物件のポータルサイトで近隣の入居募集物件を見て、家賃相場やライバル物件の付帯設備などを把握し、視察物件にどこまでの競争力があるかを意識しながら現地視察をすると、その物件のメリットやデメリットがより見えてきます。

目利きができるようになると…

 多くの物件を見れば見るほど、物件を見る目が養われていきます。そうなれば、建物を見ただけで、だいたいの平米数や間取りが推測できるようになります。また、物件そのものだけではなく、周辺の環境についてもチェックしておきましょう。その物件のあるエリアの賃貸需要を知っておけば、実際に物件の購入を検討するときに役立ちます。

 もうひとつ大切なのが、物件を見るだけで終わりにするのではなく、収支のシミュレーションをしてみることです。賃料と販売価格、融資額や金利などを調べて、できるだけ多くの物件について収支のシミュレーションをしてみましょう。シミュレーションの数をこなすことで、儲かる物件なのかどうかが感覚的に見きわめられるようになるはずです。

 こうした訓練が役立つのは、物件を見るときだけではありません。自身の見る目を養うことで、不動産会社の営業担当者の力量を見きわめることもできるようになります。物件の特徴を理解して、本当に儲かる物件かどうかをわかった上で営業をしているのか、都合のいいことだけを並べてたててとにかく売ろうとしているのか、その程度なら簡単にわかるようになります。

 また、営業担当者としても、目利きができる顧客に対しては、収益性の低い物件をごり押しするようなことはできませんから、必然的にいい物件の情報が集まるようになるでしょう。そうなれば、投資の成功確率は高くなりますし、営業担当者との信頼関係も深まっていくことになります。

 もちろん、見る目を養うためには時間が必要です。プロと同等の目を養うには一朝一夕にはいきません。ですが、営業担当者のいうことを鵜呑みにするのではなく、自分の目で見て判断しようとする姿勢を持つだけでもいいのです。少なくとも、不動産会社のカモにされることはなくなるはずです。

買うべき物件と買ってはいけない物件

 現在では、インカムゲインを重視した投資が主流ですが、それでも将来的に売却できる物件を買っておくことが望ましいというのは間違いありません。できれば、ボーナスとしてキャピタルゲインが見込める物件が理想です。

 逆に買ってはいけないのは、「相場よりも高い物件」「再建築不可などの条件付き物件」です。高い物件は当然、利回りが低くなりますし、再建築不可などの条件付き物件は、将来のリスクが大きすぎます。

 将来の売却を見越した物件購入をするためにも、数多くの現場を経験しておくことは役立ちます。インカムゲインだけでなく、キャピタルゲインも狙える投資物件を選べるようになれば、投資が成功する確率もぐっと高くなるというわけです。

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この記事を書いた人

建創パートナーズ株式会社 代表取締役

1973年、横浜生まれ。中学卒業後に大工、建設業、鉄工業などを経て、97年、若干23歳の時に鉄工業で創業する。大手ゼネコン5次下請けからスタートし、最終的には総合建設業者として大手ゼネコン5社の内2社、準大手ゼネコン5社、財閥系商社、建材メーカー、設計事務所、他数百を超える顧客と直取引するまでになり職人100人前後を抱える。同じころ飲食店、建設業専門経営コンサルタント業などを行なう関連会社3社も経営し、事業の多角化を行なう。 その間、約24年で多くの大型開発工事、投資用マンションとアパート建築、高層ビル建設、公共施設工事、メーカーの建材開発に携わり新施工法や新製品の商品化に貢献し徹底した品質管理と原価構造を学ぶ。しかし、拡大路線が裏目に出て廃業に至る。これを契機に経営者としての人生を徹底的に見つめ直し、顧客と社員と自身の相互利益を探求し学ぶ。 その後、不動産コンサルティングの業務に魅了され転身。 業界の活性化や顧客満足度の向上を阻む建設業界や不動産業界の古い慣習と収益構造に疑問を持ち、既成概念にとらわれない顧客サービスを模索し経営方針を固める。 総合建設業、不動産コンサルタント業、経営コンサルタント業を行なう建創パートナーズ株式会社の創業に参画し、代表取締役に就任する。 現在、「経済活動を通し社会の不満、不便、不安を解消する」を経営方針に掲げ、顧客と企業の相互利益がかなうビジネスモデルを手掛け、建設と不動産に関わるすべての業界に変革を呼びかける。 (保有資格) 不動産系 1. 宅地建物取引士 2. 管理業務主任者 不動産コンサル系 1. 不動産コンサルティングマスター (合格後未登録) 2. 住宅建築コーディネーター 3.賃貸不動産経営管理士 4. 既存住宅アドバイザー 建築系 1. 一級建築施工管理技士 2. 監理技術者資格者証 3. 監理技術者講習修了証 4. 建築物石綿含有建材調査者 5. 特殊建築物調査資格者 6 マンション健康診断技術者 7. ブロック塀診断士 8. 建築仕上診断技術者 金融系 1. 貸金業取扱主任者 2. 住宅ローンアドバイザー ほか、損害保険募集人資格4種保有 その他 1. 相続診断士 2. 上級個人情報保護士 ほか、労働安全衛生法による資格16種保有

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