投資用マンションを売却する

現金化を重視するか、トータルキャッシュフローを重視するか

投資用に購入したマンションを売却するのは、ある意味で難しいことかもしれません。居住用に購入したマンションを売却するのは、引っ越すことが前提でしょうから、売る時期も限定されるでしょう。しかし、投資物件の場合は、買い時と同じく売り時があります。基本的には、所有しているマンションの価値が上がっている時に売った方が良いことは言うまでもありません。景気が上向いてくれば物件の価格が高騰するので、売却するには良い時期だと言えます。

もっとも、入居者がいれば話は違ってきます。収入が自動的に入ってくるのを手放すわけですから、毎月の収入以上に得るものがあるのか吟味することになるでしょう。結論として、売りに出すのを再考することもあり得ます。

逆に、手元に資金が必要になったので不動産を現金化したいという場合は、すぐに売却の準備を進める方が良いでしょう。この場合は、限られた条件の中で素早く現金化しなければなりません。

入居者の状況によっても価値が変わってきます。単なる居住用物件として売るのではなく、収益物件として売るのであれば、次の購入者も当然投資先としての価値を見るわけです。例えば、入居者が大学2年生であれば、少なくともあと2年は入居している可能性が高いでしょう。しかし、大学4年生であれば、卒業と共に退去する可能性が極めて高いことは明白です。入居者が退去してしまえば、リフォームも必要となるでしょう。購入する側はすぐに収益が得られるかどうかを吟味するので、退去が予想される場合は高値で売却することは難しくなります。

「買った時より高く売りたい」と考えるのは人情ですが、購入して10年も経てばほぼすべての物件の価値は下がります。買ってすぐに価格が上がったので売ろう！と早期決断をすると、仲介手数料や登録免許税などを支払った分が意外に重くのしかかって、あまりお金が残らない場合もあります。手元に資金が必要になったので現金化したいという場合以外は、やはり慎重に考えた方が良いでしょう。

また、今すぐ売却すべきかどうかを考える場合に忘れられがちなのがローンの残債です。もちろんその時の売却価額にもよりますが、残債は年々減っていきますので、今すぐ売るよりも数年後に売った方がトータルキャッシュフローは高くなる場合があります。

もっとも、時間の流れを考慮すれば、今すぐ売って投資資金を厚くし、別の投資先を見つけた方が儲かるかもしれません。この辺りの判断は個人の価値観によっても変わってきます。

実際には他にも大規模修繕の可能性や金利の推移なども考慮しなければなりませんが、いずれにしても売却に踏み切るか、留まるかを決めるには、様々な角度から検討することが必要なのです。