融資条件や間取り、築年数はどこまで妥協できるのか（2/2ページ）

築年数よりもメンテナンスの状態が大事

ここから紹介するのは、不動産投資において譲歩しても大きな問題にはならないであろうというポイントです。もちろん、理想に近ければいいのですが、それほど優先すべきではない部分です。

まずは築年数です。これまでも話は出てきましたが、一般的に新築・築浅と比較して中古物件は利回りが高くなります。築年数そのものよりも、物件の状態がどうか、メンテナンスがしっかりされてきているかどうかをしっかり見きわめましょう。特に機械式の立体駐車場やエレベーターなどは、状態が悪いと高額な修理費用が発生しますので注意が必要です。

例外としては旧耐震（1981年以前に建てられた物件）のもの。旧耐震に関して融資が厳しくなるので、初心者向きではありません。

また、古い物件のなかには建物の外観が傷んでしまっているものもあります。建物の構造や強度に問題なければ、改修することで見栄えをよくすることができます。外観工事にコストをかけても、収支計画上は問題がない、または売却時のキャピタルゲインで取り返せる見込みが高い物件であれば、購入タイミングでの外観工事を選択肢のひとつとして考えられます。外観があまりよくないことで価格が下がっている物件を購入し、工事をしてから賃貸に出すのはよくあることです。

同様に室内の設備についても、購入時に素晴らしいものがついている必要はありません。最近の入居者が好むオートロックやＩＨクッキングヒーター、トイレのウォシュレットなどはそれほど高価ではないので、後からの取り付けが可能です。

立地によって優先すべきポイントが変わる

最後に、都市部の物件と郊外の物件について、それぞれの優先すべき点と譲歩できる点についてお話ししましょう。

まず都市部においては駅からの距離は譲歩できないポイントですが、郊外では譲歩しても大きな問題にはなりません。都市部の物件を探している入居者は、賃貸物件のポータルサイトで「どこどこの駅から徒歩何分以内」という条件で検索するので、そこから漏れるような物件だと埋もれてしまいます。

逆に郊外の物件で必須になるのが、駐車場です。公共交通機関の便が悪かったとしても、車があれば大丈夫というのが郊外を狙う入居者の特徴のひとつですので、車が足となりそうなエリアでは駐車場のある物件を選びましょう。都市部では駐車場の優先順位は低くなります。ただし、近隣に大型工場や大学などがあり賃貸物件の需要がこのような施設から発生している場合は、施設が撤退になると入居者が激減しますので注意しましょう。

ここでは、不動産投資を行なう上で、ある程度は譲歩が可能な点についてお話ししました。もちろん、投資者自身の投資についての考え方もあるので一概にはいえませんが、ここでお伝えしたポイントをひとつの目安として、物件の状況と照らし合わせて購入を検討してみてください。