ファミリー向け分譲マンションに特化した不動産投資法――区分マンションは儲からない？　そんなことはありません（3/3ページ）

多くの金融機関が認める不動産投資法の確立

私が6社目と7社目に勤務した仕事が、分譲マンション管理会社でした。その経験から、分譲マンションの価値を可視化・数値化・標準化することができれば、売値よりも価値の高い分譲マンションの判別ができるのではと考え、分析ツールを作り始めました。2008年のことです。分析ツールの作成には約4年かかりました。作成した分析ツールで物件購入を始めたのが12年です。

分譲マンション管理会社の給与は決して高額ではなく、また退職金制度もない会社でしたので、属性は高くありません。年齢の割に勤続年数も短いです。多額の自己資金を投入していては、資産規模の拡大は難しい状況でした。まして区分投資の場合は、1戸ずつ購入していくことになるので、1年に１戸ずつで、キャッシュフローが1万円だとすると、満室で月額30万円になるのに30年もかかることになります。

そこで、最低でもフルローン（売値の融資を受ける）とし、できる限り諸経費分も含めたオーバーローンでの融資を受けることが必要です。この最低フルローンという基準は、私が購入しようとしている分譲マンションの価値が金融機関からみても、販売価格と同等、あるいはそれ以上であることの証明でもあります。

自己資金があまりないことと、金融機関が販売価格以上の価値を認めるマンションであることを証明するためにも「原則オーバーローン、最低フルローン」は今でもこだわっている基準です。

最初に立てた目標が「10年で30物件、満室キャッシュフロー50万円」です。この目標と分析ツールでの結果を金融機関に熱くプレゼンをした結果、今は9つの金融機関から融資を受けています。つまり特定の金融機関による「〇〇スキーム」とは異なり、多くの金融機関が認めた不動産投資法なのです。

第2話（6月下旬頃掲載予定）へ続く――