ファミリー向け分譲マンションに特化した不動産投資法――分譲マンション投資のデメリットに対する見解について（1/3ページ）

自分の住みたいと思う物件を提供する——。そんな想いを持ち、広島県を中心に分譲マンションを区分で購入、賃貸として貸し出す賃貸住宅オーナーの横山顕吾さん。「ひろしま大家の会」の代表でもあり、自身を「分譲マンションコレクター」と称し、入居者に素敵な分譲ライフを提供するため日々尽力しているという。本連載は、横山さんが考える不動産投資、賃貸経営、オーナーのあるべき姿などをお届けしていきます。

前回までのおさらい

今までは、私が分譲マンションで投資しているメリットをお伝えしました。最終回となる今回は「分譲マンションの3つのデメリット」について私の見解をお伝えします。

分譲マンションの“管理”の仕方

デメリットの1つ目は「分譲マンションの場合、管理費や修繕積立金が毎月かかるので、経費率が高く、収益（キャッシュフロー）が少なくなる」です。

確かに、賃貸アパート・マンションの管理費は家賃の5％程度が相場です。修繕積立金はありません。

分譲マンションの管理費は、物件や広さによって異なりますが、5000円～1万円になります。賃貸物件で管理費を5％で換算すると、家賃が10万～20万円に匹敵します。

では、なぜ賃貸アパート・マンションの管理費が「家賃の5％」という料金なのでしょうか？　これは管理業務の内容が、家賃の徴収や滞納督促がメインだからです。クレジットカードの決済手数料より少し高い割合ですから、お分かりいただけると思います。つまり管理費とは「家賃を管理」するための経費です。

一方、分譲マンションの管理費は、管理員さんの人件費や設備メンテナンスなどを行うための経費です。つまり「建物を管理」するための経費です。

ということで、分譲マンションの管理費は高いからダメなのではなく、建物を管理するための費用なのですから、賃貸アパート・マンションの管理費より高くて当たり前なのです。むしろ、賃貸アパート・マンションが建物管理にお金をかけてないことの方が問題と私は思うのです。

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