借主が亡くなった場合、貸主としてどう対処する？ ――賃借人の死亡　その1　相続（2/2ページ）

賃借人が死亡した場合の契約解除

賃借人が亡くなった場合に賃貸借契約を解除するためには、相続人全員に対し解除通知を発送し、賃貸借契約を解除しなければならないのが原則です。つまり、一部の相続人に対する通知が漏れてしまっていた場合には解除の効果が発生しないことになります。

したがってこのようなときには、賃借人の出生から死亡までの戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍等を収集し、さらには賃借人の相続人の戸籍などを収集して相続人全員を特定する必要があります。

しかし調査を進めていると、相続人のなかには海外移住されている人や、現住所が判明しない人もいるかもしれません。このような場合に、原則どおりに全ての相続人に対して解除通知を発送しなければならないとするとかなりの労力がかかってしまいます。

そこである裁判例では、相続人全員に対して解除の意思表示をすることが原則としたうえで、「特定の相続人のみが賃借物を使用し、かつ賃料を支払っている場合は、ほかの相続人は賃貸借に係る一切の代理権を当該相続人に授与したとみて差し支えないこともあり、そのような特段の事情がある場合には、賃貸人は、当該相続人に対してのみ賃料支払の催告や契約解除の意思表示をすれば足りる」と判断しました（大阪地裁判決平成4年4月22日）。

この裁判例では、相続人全員に対し解除通知を送付しようとしたが送達できない相続人がいたこと、その相続人が対象の建物を使用収益する必要のない相続人であったことなどの事情が考慮されていますので、あくまでも例外的な判断だったといえるでしょう。

このように賃借人が亡くなった場合には、事案に応じて賃貸人がとるべき対応は変わってきます。

迷ったら弁護士に相談してみてはいかがでしょうか。