「事故物件」は売れるのか？　事故物件を売るために必要な取り組みと事前対策ポイントとは

146万1000世帯へと急増、増える高齢者の一人暮らし世帯

高齢化が進む中で、家族構成も大きく変化しています。これまで標準世帯といえば、夫婦に子ども2人というものでしたが、「単身で無職」の世帯が2017年に最多になったとの調査もあるほどです。とくに首都圏の1都3県では2040年に向けて、高齢者の一人暮らしが急増すると予測されています。実際、国勢調査によれば2015年時点で全国の65歳以上の人のうち、17%に当たる約592万人が一人暮らしでしたが、20年には約702万人に膨らむと推計しています。

この傾向は1都3県が顕著で、世帯数で見た75歳以上の一人暮らし世帯は、15年が90万6000世帯でしたが、40年には146万1000世帯へと増える見通しです。とくに団塊世代（1947～49年生まれ）が75歳を迎える2020年から25年に大きく増えることがわかっています。

こうした単身の高齢者世帯が増えると、さまざま問題やトラブルが予想されます。その1つが見守りで、この4月には厚生労働省が単身高齢者を見守り強化のための各自治体を財政面で支援することを打ち出しています。また、孤独死問題もクローズアップされます。不動産的には孤独死があった物件は「事故物件」となり、後片付けや物件そのものの処分も難しくなります。そんな事故物件をどう対応したらよいか――今回は孤独死のあった物件についてご紹介していきます。

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発見は死後4カ月、孤独死による戸建て「事故物件」の売却（神奈川県横浜市）

【物件内容】・土地137.28㎡・建物111.92㎡（平成4年築）・建物はハウスメーカー施工の軽量鉄骨造2階建て・道路との接道面は2ｍ（旗竿地）・車両の駐車が困難・駅から徒歩圏の住宅地内の戸建・事故物件（孤独死）

ご相談の物件は一戸建てで道路との接道幅が2ｍ、かつ、道路より下がったいわゆる旗竿地でした。男性が一人でお住まいでしたが、ご病気で亡くなり、死後4カ月が経って発見されたそうです。

相談は亡くなった男性の相続をされた方から売却依頼を受けた不動産会社より持ち込まれたものでした。これまで売りに出されていたものの、室内の状態が凄惨な状態で売れなかったとのことでした。物件を見て収支計算、事業計画を立てたところ、最終的な事業収支にしては厳しめでしたが、付き合いのある営業担当者ということもあって、当社で買い取り、販売することにしました。

物件が道路より低かったため、排水を隣地の土地を通過して放流していたことが発覚。配管が通っている隣地の方から、「下水道管を撤去してほしい」と主張され、その工事を行うことになりました。実際の対応は特殊清掃（異臭や汚れをなくすため、現場に残された血液や体液などの除去を行う作業）からです。その後、外壁・屋根の塗装、キッチン・浴室・洗面化粧台・トイレの交換、フローリング張替えなど全面的なリフォームを施しました。

リフォーム工事にあたっては、1級ホームステージャーによるカラーコーディネートとホームステージングも実施。また、買主に安心してお買い求めいただけるよう瑕疵担保責任保険を付保するための第三者機関の現場調査も実施、検査も合格しました。加えて、隣地を通っていた下水道管の撤去工事を行い、新たに宅地よりも高いところにある前面道路に埋設されている下水道管に放流するために100万円以上の資金を投下し、ポンプアップ機械を設置しました。さらに孤独死があったこともあり、販売活動前にお祓いを実施。今回のように事故物件の場合は、お祓いをしてあげたほうが購入希望者も買いやすくなります。

リフォーム工事にあたっては、1級ホームステージャーによるカラーコーディネートとホームステージングも実施（上／LDK  下／和室）

購入後に改めて測量をした結果、当社が買い取った戸建ての接道幅は2ｍ以上あり、建築基準法の接道義務を満たしていました。しかし、隣地の接道が1.98ｍと2ｍに満たず、建替えができない再建築不可物件ということが判明。そのままではお隣が将来、建替えができないため、土地家屋調査士の先生とお隣と当社で三者協議を行い、当社が買い取った戸建ての接道部分を調整し、お隣の土地も道路との接道幅を2ｍとしたのです。

そして、当社が買い取った戸建てとお隣ともに建て替えができるようになりました。これは将来起こりうるトラブルを事前に防ぐ手だてです。

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低くなる事故物件の担保評価、その対応策は？

販売は他社ではなく自社販売で対応することにしました。販売にあたっては孤独死のあった事故物件のため、売買契約前に購入希望者の方に融資の事前審査を行ってもらうことにしました。その理由は、事故物件の場合、金融機関がつける物件の評価額が低くなってしまうからです。そのため希望する借入金額が借りられないことがあります。この物件も周辺相場に比べ15％ほど安い評価になりました。

最初に購入申し込みをいただいたお客様は、融資の事前審査で、希望の借入金額の借入れができませんでした。これが事故物件の難しいところなのです。最終的には、当社の販売ルートの中から融資の事前審査を通った購入希望者の方に売却することができました。

今回のポイントは、なんといっても「事故物件」をどうするかです。

「事故物件」とは過去にその物件で事件や事故などで亡くなった方や、孤独死があった物件のことを言います。そのようなことがあった不動産はどうしても嫌がられる傾向にあるため、普通の不動産に比べ金額的に安くなってしまいます。また、事故物件の内容によっては、売れないという場合もあります。

事故物件は一度、賃貸（あるいは売却）してしまうと、事故物件にならないといようなことがネットの記事などにあります。しかし、売買の場合は、売主が事故物件と知っていることは、過去にその物件が何度か取り引きされたかにかかわらず、伝えなければなりません。それを伝えないことで、買主より損害賠償を請求されることもあります。

過去に「一度名義を変えれば伝えなくてよいというような風潮がありました。そこでわざと第三者の名義を一度いれてから販売する不動産会社があったと聞いています。賃貸の場合は、地域によっては一度誰かが住んで退去された後は告知をしない場合もあります。また、当初は家賃半分で募集をし、更新のときに家賃を普通の金額に戻すということはよくあります。

こうしたこともあって、最初から事故物件を扱わない不動産会社もあるため、売却にはいくつものハードルがあります。しかし、諦めることはありません。当社のように事故物件でも、室内の状態がひどい状態でも買い取る会社もあります。ただし、今回の例のように、事故物件の売買では、金融機関の評価額も低くなってしまうという点は念頭に置いておく必要があります。

「売れない不動産はない〜負動産を富動産に変える〜」田中裕治氏のコラム一覧
第1回　  どうしても売れない不動産をどう売るか
第2回  　「苦しい物件」を早く処分するために必要なこと
第3回 　 狭小住宅や築古物件、売却しようとしたらトラブル発覚　注意したいポイント
第4回 　 車が入らない、市街化調整区域…マッチングで売れない不動産を売る
第5回 　 売却しやすい農地、売却しにくい農地――農地の相続・売却は早め早めの対応で
第6回　  共有名義の自分の持分だけの売却――いったいいくらで売れるのか？
第7回　  「事故物件」は売れるのか？　事故物件を売るために必要な取り組みと事前対策ポイントとは
第8回　  共有名義の「農地」の売却――売るための準備と超えるべきハードル
第9回  　別荘の売却――コロナ後の「新しい生活様式」で人気が高まる別荘の見切りの付け方
第10回　使えない、建て替えできない……市街化調整区域の「分家住宅」の対処法
第11回　底地と借地の売却で重要なのはタイミング
第12回　農地転用で市街化調整区域の農地の売買を可能にする