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底地と借地の売却で重要なのはタイミング(1/3ページ)

田中 裕治田中 裕治

2020/11/18

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底地(貸宅地)が売りづらい理由

相続する不動産にはさまざまな土地があります。住んでいた自宅の土地・建物から使っていない空き家の土地、共有名義の土地、農地、別荘、山林などなど。活用できる土地であればいいですが、「正直なところ相続しても……」という土地もあります。

そんな相続した土地の中でも、厄介なのが、貸している土地(貸宅地・底地)や家付きの借りている土地(借地)です。こうした貸宅地は土地所有者(地主)が所有権を持ち、借り主(借地人)が借地権を設定しています。

本来であれば、所有権を持っていればその土地を自由にできますが、人に貸している土地(貸宅地)は、所有者だからといって自由に使うことはできません。もちろん、所有者は土地が自由に使えないものの地代収入(借地料)が入ってきます。とはいえ、土地の固定資産税は土地所有者(地主)が支払わなくてはならないため、相続が発生した場合など売却したいと考える人も多いのです。

一方、地主の許可は必要になりますが、借地権を持っている人(借地人)は、その土地に自由に家を建てたり、倉庫を建てたりすることができます。しかし、土地そのものが担保にできないので評価が低くなり、新しく家を建てようにもローンが組みづらく、建て替えたいと思っても、その資金繰りで苦労し、活用しづらい面があります。そのため土地が借地で使用していない家を相続した人もまた、売却しようと考える人もいます。

とはいえ、所有者(地主)がその土地(底地権)だけを売却しようとしても、その土地は自由にできるわけではないので、簡単は売れません。しかも、自由に使えるわけではないので、底地の価値はとても低く、土地の価格は所有権の場合の4分の1ぐらい、つまり、2000万円の評価がある土地でも、底地になってしまうと500万円ほどになってしまいます(※実際は地域や地代により異なります)。

一方、借地人が借地権付き建物として売却するのは地主の承諾が必要になります。また、相続物件では建物が老朽化していることも多く、借地権付き建物も売りづらい不動産です。

こうした底地、借地権の土地を売りたい場合は、所有権と借地権をまとめることで売却しやすくなります。そのため地主が借地権を買い取る、あるいは借地人に底地を買い取ってもらうのが解決の近道になります。

次ページ ▶︎ | 事例 相続した借地件の売却からはじまった所有権とセットの売却 

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この記事を書いた人

一般社団法人全国空き家流通促進機構代表理事、株式会社リライト代表取締役

1978年神奈川県生まれ。大学卒業後大手不不動産会社に勤務したのち、買取再販売メインとする不動産会社に転職。その後、34歳で不動産会社を設立。創業以来、赤字の依頼でも地方まで出かけ、近隣住民や役所などと交渉。売れない困った不動産売却のノウハウを身につけてきた。著書に『売りたいのに売れない! 困った不動産を高く売る裏ワザ』『本当はいらない不動産をうま~く処理する!とっておき11の方法』などがある。

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