投資用として買ったが支払いがキツいーー「苦しい物件」を早く処分するために必要なこと（1/2ページ）

「ローン残」物件の処分、2つの方法

「ローンが残っている家を売りたいけれど、売れますか？」

こうした相談はよくあるものです。「新しい家への住み替え」「投資用として買ったが、思った収益が得られない」、あるいは「ローンの支払いがきつい」などなど、その理由もさまざまです。こうしたローンが残っている物件では、売却してもローンが残ってしまう場合は、基本的に残りのローンを全額返済しなくては銀行などの金融機関が抵当権を外してくれないため、売却することが難しいこともあります。

しかし、売る方法はあります。

その1つは売却代金に差額分の現金をプラスして返済にあてる「一般売却」。2つ目は抵当を付けている債権者と話し合い、ローン残高があるままで売却して、債権者と合意した範囲で分割し、抵当権をはずしてもらう返済する「任意売却」というものです。

ただし、一般売却ではローン返済に足りない部分は、自分で資金を用意する必要があるため、まとまった資金を用意しなくてはならないケースもあります。

一方、任意売却は「リストラされた」「病気で長期入院する」など経済的な理由によって住宅ローンの返済が難しくなった人の救済措置的な面もあり、だれもができるというものではありません。

実際には、住宅ローンの返済が滞って滞納を続くと、通常は「競売」に掛けられることにもなりかねません。こうしたケースでは競売後に自己破産する「住宅ローン破産」になるケースが多いことも特徴です。この自己破産を防ぐのが任意売却です。

こうした自己破産を防ぐ手だてが、住宅ローンを借りている金融機関と交渉を行い返済条件の変更してもらう「リスケ（リスケジュール）」です。返済期間の延長といったリスケができれば、月々の返済金額が少なくなり、無理なく返済が可能になることもあります。交渉次第では返済額を半分近く減らせることも可能です。

資金ショートを起こす前に、金融機関と交渉を

どんな物件でも売却できないものはありませんが、売却にあたっては時間がかかることがあります。ローンなどがある場合、多くのケースではギリギリまで頑張って、限界になって売却を考える方がほとんどで、不本意な金額、条件での売却。あるいは売却できずに競売ということも多々あります。

実際には、住宅ローンの滞納が続き、金融機関から届く書類が督促状から催告書に変わったら、要注意。競売が避けられないということもあります。こうなっては売却しようにも時間が限られるため低い金額での売却を余儀なくされることもあります。そこでまずはローン返済が厳しくなると思ったら、金融機関との間でリスケの相談をいち早く行うことが重要です。

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