賃貸閑散期の入居者募集を乗り切るためのノウハウ

今年も入学・入社の春を迎え、季節も活動的な雰囲気に満ちています。
街中には、新入生・新社会人もたくさん見かけますね。
そんな中、賃貸業界は逆風のゾーンにいよいよ入ってきた感じが強まっています。

そもそも、賃貸住宅業界の繁忙期は、カレンダーを見ればわかる通り「人の異動」のシーズンと同機しています。
それはそうですね。
新入学・新入社に合わせた移動・引越しはもちろんの事、会社などを見ても、異動のシーズンでもあるわけで
そこに伴う引越しも、日本全国で一斉に発生しているからですね。
皆さんもそんな事は先刻ご承知の事と思います。

しかし、この時期に盛り上がった分だけ、その後の落ち込みが激しいのも本当のことで、更にその後に続くシーズンが以下です。

  • 5月「ゴールデンウィーク」・・・言わずと知れた春最大の観光シーズン!
  • 6月「梅雨枯れ」・・・天候の悪さから人の動きも終息、ボーナス前の財布の固さ等の影響!
  • 7月「夏枯れ」・・・ボーナス支給、夏最大の観光シーズンの到来!

という様に、ウッカリしているとその後3カ月にも及ぶ「賃貸業界の冬」を迎えてしまうのです。

一口に3ヶ月と言いましても、1年の1/4にも及ぶ期間です。
この時期までに、空室を解消できていない大家さんは、深刻ですよね。

そんなときなので、今回から数回に分けて「空室対策」の為に、分かりにくい賃貸業界の内情から活路を見出すお話し
を展開して行こうと思います。

第一回目【お客さん(入居希望者)の考え方、動向】のお話し

冒頭でもお話ししました通り、賃貸業界最大の繁忙期は終わりました。
しかし、転居する方は全くいなくなるわけではありません。
消費者の心理から言えば、オンシーズンのさ中に賃貸住宅を探すのは、競争も激しく、大家さん側も強気・・・。
という様に、決して入居希望者側に有利な展開とはなりません。
時差通勤のように、あえて時期を外して転居を考えている方もいます。
更に、競争がなく条件交渉が出来るメリットなども多くなるわけですから、そこを狙ってくる消費者もいる訳です。

そして、興味深いデータもあります。
20年程前の賃貸契約では、新規賃貸契約の契約者の賃貸期間は、6割以上が3年超の期間住み続ける方が大勢を占めていましたが、最近のデータでは2年を超えない期間の契約者が、非常に増えています。
そして、この数字は年齢が若い方ほど顕著である事。

ある程度の年齢層の方が、長くお住まいになるのはわかり易いですね。
なじみの環境を変えたくない、生活を変えたくない、友人知人と離れたくない・・・等、理由も想像がつきやすいです。

では、若い方の転居が頻繁になっている理由は?
こちらも簡単に「これが!」とは言い切れませんが、下記に列記して行きます。

  • 若い世代の人々は、昔の世代のように「自家用車」を持つ等の経済的な負担が無い。
  • 転勤・転職を含めた就業体系もバラエティになっている。(負の側面もあると思われます)
  • 現住居の更新料などの負担を無駄に思う。
  • 現住居の入居後に「不満」や「こんなはずではなかった」が噴出している。
  • 離婚・別居などの確立も高くなっている。

他にも理由はたくさんありますが、世の中の移り変わりを「目の当り」にした様に多様な状況が生まれています。
実際、転居に対しても一昔前の転居とは「ずいぶん変わってきている」感じを受けます。

  • 今住んでる地域を簡単に変えることが出来る。
  • 知らない土地でも抵抗感を持つ人が少なくなっている。
  • そもそも、住むところを変える事で気分転換を図ろうとする方々もいる。
  • インターネットの発達で、不動産屋さんに行かなくても情報の取得が自由。
  • 敷金・礼金などの契約金が一時期に比べて軽くなっている。

という様な感じです。
大家さん側から見て、有利な一面ばかりではありませんが、過去の状況に比べても消費者の動向が変わってきているのがわかります。

では、この閑散期に「大家さんの空室対策のターゲット」になりやすいと思われるのは・・・?
やはり、30代以下の若い世代の方々ではないでしょうか。
転居する事に抵抗感が無く、フットワークも軽い・・・。

この年代の方々の性質を考えて見ましょう。

  • 経済が低迷している時期に育った方々なので、経済感覚がシビア。
    〜賃貸住宅の更新料に抵抗を感じたり、仲介手数料を無駄なお金と考えたり、車などの所有を無駄と考えたりします。更新料がもったいないから転居したり、移動はもっぱら電車・バスという若い方が多いですね。
  • かと言って、住宅の設備や内装にはこだわりがある。
    〜昔ながらの古い設備では、見向きもしない方が多い、バス・トイレ別が当たり前の感覚を持っています。だからと言って、新築並の状態を希望しているわけでもない。
  • インターネット等で情報を吟味しているせいか、決断は早い。
    〜今では、インターネットでポータルサイトだけでは無く比較対象できるサイトや新しいサービスを提供するサイトも沢山あるので、不動産屋さんに行かなくても物件情報が自由にみられる事と、意外に若い年齢の方々でも賃貸住宅を移り住んでいる経験が多い方もたくさんいます。

今回は、空室対策の一環としてのターゲットを絞るお話しでした。

 

不動産経営に関してはもはや不動産会社さんにおまかせということでは成り立たなくなりつつあります。

大家さんも自分で動いて集客をしてくることが大事です。

しかし、これまでのシステムでは自分でできることは限られていました。

そんな中出来上がったのが大家さんが自分で物件を紹介できるサイト、ウチコミ!です。

所有されている物件の募集をかけることが可能です。大家さんであれば是非一度見てください。

bnr_owner5

ウチコミ!で成約した大家さんのインタビューを紹介

神奈川県横浜市西区北軽井沢アパートオーナーE様
アパートオーナーE様
自分でキャッチコピーを工夫したことが満室の秘訣です
東京都杉並区和泉アパートオーナー山本様
アパートオーナー山本様
従来の募集では伝達までに時間がかかる内見者からの要望がすぐにわかることが便利です
兵庫県尼崎市立花町マンションオーナー喜多康人様
マンションオーナー喜多康人様
既存の成約しにくくなっている状況から脱却したいという気持ちで始めました
千葉県松戸市小金きよしケ丘アパートオーナー伊東様
アパートオーナー伊東様
すごく先進的! これからは大家さんの直接募集が当たり前になる
千葉県船橋市新高根戸建てオーナー三山様
船橋市新高根戸建オーナー三山様
ウチコミ!は「広告費を増やす」「家賃を下げる」ではない、大家自身が工夫できる
大阪府大阪市東淀川区東淡路マンションオーナー湊様
マンションオーナー湊様
入居者さんとの直接のやりとりは仲介業者さん経由よりも信頼関係が築ける
東京都小平市小川西町マンションオーナーアユカワ様
マンションオーナーアユカワ様
客付の工夫は内見者の生の声、入居者と直接つながることができるウチコミ!はピッタリです
大阪府高槻市城南町マンションオーナー田中様
マンションオーナー田中様
ウチコミ!では安い物件ではなく、自分に合ったお部屋を探している方もいます
千葉県松戸市金ケ作アパートオーナー阿部様
アパートオーナー阿部様
ウチコミ!を利用すると募集費用が安くなるし、入居者さんも仲介手数料が無料で助かります
神奈川県海老名市杉久保南マンションオーナー柳田様
マンションオーナー柳田様
「他の部屋を紹介できる」スムーズなやりとりが可能なチャットが魅力
東京都国分寺市東元町アパートオーナー蔭山様
アパートオーナー蔭山様
チャットの文章だけでも入居希望者さんの物件への本気度が伝わってきます
京都府京都市左京区吉田神楽岡町マンションオーナー藤村様
マンションオーナー藤村様
競合が多い京都市内のワンルームマンションがウチコミ!で成約しました
東京都北区岩淵町アパートオーナー菱田様
アパートオーナー菱田様
お部屋リクエストは情報が細かいので入居希望者に合わせた具体的な物件提案ができます
埼玉県蓮田市アパートオーナーI様
アパートオーナーI様
管理会社経由では内見までだった方が、ウチコミ!で成約となりました
埼玉県越谷市下間久里マンションオーナー荒井様
マンションオーナー荒井様
集客率が不動産会社さんに左右されず、自分で集客できるウチコミ!があれば十分です
東京都あきる野市横沢戸建オーナー橋本様
戸建オーナー橋本様
プロのカメラマンが撮った写真のおかげで成約することができました
大阪府高槻市明野町アパートオーナー木村様
アパートオーナー木村様
「やっぱりウチコミ!なら反響があるんだな」という確信を持てました
東京都府中市南町アパートオーナー宮崎様
アパートオーナー宮崎様
ウチコミ!で自分で入居者募集をしたら、6ヶ月間の空室が1週間で決まりました
埼玉県北葛飾郡杉戸町高野台東マンションオーナー遠藤様
マンションオーナー遠藤様
人の心に響くアピール文でウチコミ!で10回以上も成約しました
兵庫県明石市二見町東二見アパートオーナー山中慶邦様
アパートオーナー山中慶邦様
自分の言葉でPRできるところが画期的、掲載して1ヶ月もしないうちに成約しました
大阪府吹田市千里山西マンションオーナーHN様
マンションオーナーHN様
「大家さんの対応がよかった」物件以外の要因で入居者が決まりました
大阪府大東市寺川マンションオーナー中矢正史様
マンションオーナー中矢正史様
ターゲットを見極めれば、『古い』『和室』『一階』物件でも成約する!
神奈川県藤沢市白旗アパートオーナー木村様
アパートオーナー木村様
入居希望者と直接やり取りをすれば成約率は上がります
東京都国立市西アパートオーナー大久保和治様
アパートオーナー大久保和治様
大家から入居希望者に直接物件提案ができるのは「ウチコミ!」しかない
神奈川県横浜市西区伊勢町アパートオーナー中村維男様
アパートオーナー中村維男様
エージェントのおかげで退去前に次の入居者が決まりました
埼玉県新座市北野アパートオーナー花ケ崎様
アパートオーナー花ケ崎様
「ウチコミ!」は結果が出ているので利用しない訳にはいきません
東京都足立区梅島アパートオーナー井上嵩久様
アパートオーナー井上嵩久様
入居希望者さんの雰囲気が直接伝わってくるので安心でした
神奈川県川崎市麻生区百合丘アパートオーナー村上様
アパートオーナー村上様
ひとつのお部屋への反響から2件成約できました
東京都豊島区西巣鴨マンションオーナー三神佐智子様
マンションオーナー三神様
「ウチコミ!」は大家さんの顔が見えるので、入居希望者はお問い合わせがしやすい
東京都東村山市萩山町マンションオーナー谷口睦美様
マンションオーナー谷口睦美様
実は入居希望者さんからウチコミ!を紹介されたのです
東京都新宿区西早稲田マンションオーナー落合潤也様
マンションオーナー落合潤也様
物件掲載から1週間で成約、反響のはやさに驚きました
東京都練馬区立野町マンションオーナー山田慎一様
マンションオーナー山田慎一様
反響を見て文言やアピールを改善できる、創意工夫が成約につながりました
埼玉県北本市中丸戸建オーナーT.O様
戸建オーナーT.O様
入居者募集で不動産会社に左右されない、直接募集なら機会損失が防げます
千葉県松戸市久保平賀戸建オーナー加藤公章様
戸建オーナー加藤公章様
入居希望者さんの質問に直接答えることが成約への近道だと感じました
埼玉県入間市小谷田アパートオーナー粕谷喜朗様
アパートオーナー粕谷喜朗様
入居希望者へ自分から提案したことがきっかけで成約できました
神奈川県川崎市高津区北見方マンションオーナー長岡大樹様
マンションオーナー長岡大樹様
「内見は自分でやりたいんです!」直接募集の時代に先乗りしています
千葉県千葉市花見川区宮野木台戸建オーナーメイフェア企画清水様
戸建オーナーメイフェア企画清水様
エージェントの協力があったから成約することができました
神奈川県横浜市鶴見区本町通マンションオーナーDY様
マンションオーナーDY様
物件掲載の翌日に内見希望が入りました、大家さんの直接募集がメインになるでしょう
神奈川県小田原市久野アパートオーナー松本俊輔様
アパートオーナー松本俊輔様
広告費を払っても決まらなかったのに、広告費が不要なウチコミ!で成約になリました
千葉県八千代市勝田台南アパートオーナーFT様
アパートオーナーFT様
テレビ東京「WBS」を見ました、賃貸業界を変える画期的な仕組みに共感しました
東京都稲城市平尾アパートオーナー鈴木様
アパートオーナー鈴木様
入居希望者と直接やりとりができることが、人柄がわかって安心できるし成約にもつながる
神奈川県横浜市港北区綱島西アパートオーナー立花様
アパートオーナー立花様
ウチコミ!事務局のサポートで自分で入居者募集ができました
東京都葛飾区立石マンションオーナー夏山様
マンションオーナー夏山様
直接入居希望者から問い合わせがくるのは画期的で良い機能ですね
千葉県鴨川市天津アパートオーナー水谷様
アパートオーナー水谷様
物件撮影や間取り図作成といったウチコミ!のサポートが助かりました
千葉県柏市亀甲台町アパートオーナーY様
アパートオーナーY様
ウチコミ!を通じて管理を任せられるエージェントに出会えました
東京都中野区本町マンションオーナー伊澤様
マンションオーナー伊澤様
自由に書けるコメント欄の内容を工夫して、スムーズな契約ができました
埼玉県所沢市東町マンションオーナーMK様
マンションオーナーMK様
朝メッセージが来て即日契約、ウチコミ!はスピード感があります
東京都中央区勝どきマンションオーナー金森様
マンションオーナー金森様
ウチコミ!は入居希望者の費用負担が少ない、だから登録して1週間で成約しました
マンションオーナー島﨑明広様
マンションオーナー島﨑明広様
入居希望者から直接聞く、自分も直接伝える、新しい賃貸経営を感じました
アパートオーナー瀧澤守様
アパートオーナー瀧澤守様
入居希望者さんの本音を直接聞けるので、リアルなニーズを知ることができる
マンションオーナー高橋様
マンションオーナー高橋様
相場よりも高い家賃ですがウチコミ!で成約になりました
アパートオーナー山口悟史様
アパートオーナー山口悟史様
大家業はサービス業、大家は経営者。商品を良く知り、お客目線にたたないといけない
アパートオーナー小島様
アパートオーナー小島様
空室7部屋のうち6部屋がウチコミ!で成約になりました
オーナー兼エージェント 株式会社ADY山口純子様
オーナー山口純子様
オーナー兼エージェントなので、入居者の方に安心してご契約いただけました
アパートオーナーMN様
アパートオーナーMN様
お部屋リクエストに提案して反響獲得、自ら動くことが空室対策だと実感しました
アパートオーナー小川貴裕様
アパートオーナー小川貴裕様
1年半空室だった部屋が登録後2ヶ月で成約しました
アパートオーナー黒澤隆明様
アパートオーナー黒澤隆明様
これからの空室対策は入居者目線で工夫を重ねるしかありません
マンションオーナー本橋明様
マンションオーナー本橋明様
広告宣伝費なくPRができる、ウチコミ!は物件の魅力を存分に伝えられる
アパートオーナーK.I様
アパートオーナーK.I様
徒歩15分、築22年、1R、3点ユニットの物件に入居が決まりました
アパートオーナ本田様
アパートオーナー本田様
管理会社プラス自らもアピールすることで、物件の露出を増やし成約につなげる
マンションオーナ山川様
マンションオーナー山川様
ウチコミ!は不動産会社と併用して集客できる最高の空室対策です!
マンションオーナ阿部由美様
マンションオーナー阿部由美様
写真やアピールを自ら選べるので型通りではない物件の個性が伝えられる
戸建オーナー山下工務店青木様
戸建オーナー山下工務店青木様
オーナーが入居希望者の期待に応えるには、直接コミュ二ケーションを取ることがカギ
マンションオーナー鈴木直行様
マンションオーナー鈴木直行様
直接入居希望者に物件アピールができる! 細かい所まで自分でチェックしています
マンションオーナー宮本知之様
マンションオーナー宮本知之様
ウチコミ!を通じて問い合わせが3件うち1件が成約、内見後すぐに決まりました
マンションオーナー内本智子様
マンションオーナー内本智子様
ウチコミ!の利点は入居希望者の声が聞けること、なぜなら賃貸経営はサービス業と考えるからです
テラスハウスオーナー谷本真様
テラスハウスオーナー谷本真様
入居希望者と直接やりとりすることで、物件の正しい情報をお伝えできる点が良かった
マンションオーナー山﨑正夫様
マンションオーナー山﨑正夫様
退去が決まりすぐにウチコミ!で募集をし、内装工事前の問い合わせが成約になりました
マンションオーナー浅野潔様
マンションオーナー浅野潔様
不動産会社に依頼すると物件掲載が遅い、この悩みが解消でき速やかに情報を発信できた
マンションオーナー若林様
マンションオーナー若林様
オーナーの顔が見えるということは、入居者にとっても重要な判断材料であると感じました
戸建オーナー関克己様
戸建オーナー関克己様
入居希望者は情報に触れる機会が多いほど良い、だからウチコミ!を利用しました
マンションオーナー早津様
マンションオーナー早津様
無料でホームページが持てて、集客の窓口が広がりました
戸建オーナー畠山雅臣様
戸建オーナー畠山雅臣様
入居者と直接話したからこそ本当のニーズを知ることができた
マンションオーナー柱英治様
マンションオーナー柱英治様
入居者と直接連絡が取れる環境作りが今の時代には大切である
オーナー兼エージェント木澤静雄様
オーナー兼エージェント木澤静雄様
「両手じゃないとやらない」「物件の囲い込み」この現状を変えていかなければならない
マンションオーナー松本様
マンションオーナー松本様
ウチコミ!は内見してすぐ入居申込と決まりやすい印象があります
オーナー今江亜紀子様
オーナー今江亜紀子様
「若い方は無理だからお年寄りになるのでは」二人入居の学生さんに決まりました
マンションオーナー遠藤清様
マンションオーナー遠藤清様
「入居希望者が何を考えているのか?」ウチコミ!ではストレートに理解できます
アパートオーナー諏訪信忠様
アパートオーナー諏訪信忠様
入居希望者からの質問を「コメント」に載せる、情報の伝え方が成約のポイントです
マンションオーナー関田諭様
マンションオーナー関田諭様
内見の段階で入居希望者に会える、ウチコミ!の登場を待っていました
アパートオーナー荒木佳代様
アパートオーナー荒木佳代様
「若い方は厳しい」と言われた築古物件に結婚予定のカップルが入居しました
アパートオーナー杉山様
アパートオーナー杉山様
ウチコミ!に掲載したらすぐにTwitterを見た学生に成約となりました
オーナー比留川豪様
オーナー比留川豪様
ウチコミ!登録後1ヶ月程度で入居者が決まりました
オーナー渋谷孝様
オーナー渋谷孝様
ウチコミ!なら入居希望者のイメージが審査前に雰囲気で伝わってきます
オーナー谷本要様
オーナー谷本要様
今の入居希望者が何を望んでいるのか? 生の声が聞けるのでニーズに応えられる
オーナー清水様
オーナー清水様
ウチコミ!なら他の賃貸物件との差別化や付加価値がつけられる
オーナー川村龍平様
オーナー川村龍平様
ウチコミ!は自主管理の物件でも不動産会社の事情は関係なく募集できる
オーナー佐藤様
オーナー佐藤様
担当不動産会社に仲介手数料家賃1ヵ月分を成約時に支払うだけなのはわかりやすいです
ウチコミ!編集部
今後の賃貸業界について
ブログをご覧いただきありがとうございます。賃貸業界はかつては物件を所有している貸主の方が意向が大きかったのですが、最近は借りる側にイニシアチブが移っています。そのため入居希望者に近い客付の不動産会社の影響が強く、以前にはなかった広告費も一般的になりました。それが物件の囲い込みに繋がり、借りたい物件に出会えない状況が生まれています。物件の囲い込みによる機会損失は入居希望者にとっても賃貸オーナーにとってもいいことはありません。このまま続くことは不動産業界の衰退にもなると危機感を抱いています。適正な取引環境の実現が必要であると考えています。