賃貸経営をする際の注意点とポイント

大家業のリスクヘッジと、空室にさせないための取り組み方（1/2ページ）

小川純

2022/04/05

賃貸経営

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イメージ／©takasuu・123RF

家賃滞納対策は保証会社に任せる

大家業を営む中で、さまざまなトラブルが発生することは避けられない。しかし、備えあれば憂いなし　　日ごろの準備と心構えについて改めて考えてみたい。

大家業の中のトラブルで一番気になる、そして起こるとやっかいなのが家賃滞納ではないだろうか。しかし、「もしもの家賃滞納に備えることは可能」と話すのは、自身も複数の物件を所有しながら大家業を営み、不動産投資などの相談を受ける「FPオフィスケセラセラ横浜」代表の齋藤岳志さんである。

FPオフィスケセラセラ横浜代表の齋藤岳志さん。実物資産と金融資産を利用した資産形成を顧客によりそって提案。著書に『資産形成に中古ワンルームを選ぶと失敗しない理由』（合同フォレスト刊）がある

「入居時に敷金の支払いもできて、保証会社の審査にも通った方であれば、大家の立場として滞納に悩まされる可能性は低いですね」と話す齋藤さんは“餅屋は餅屋”というのが持論。与信については保証会社に任せるというわけである。

最近では、入居申し込みの際、保証人よりも保証会社を利用することが増えているが、齋藤さんが貸している物件の入居者は、今ではすべて「保証会社の審査通過」した人ばかりだという。

入居申し込みがあった際にあれこれ考えるよりも「保証会社の審査を通過して、保証料を払ってくれている」ことが大家としての安心感につながるという齋藤さん。しかし、保証会社の審査を通っているからといって、家賃の滞納がないわけではない。

「数年前、家賃の滞納が発生したことがありました。滞納保証などはつけていないので、突然賃料が入ってこなくなったのです。賃貸管理会社の担当者が見に行ってみると、すでに部屋はもぬけの殻。夜逃げをされていたんです」（齋藤さん）

そこで齋藤さんは、入居者がいなくなったことを確認した日を「退去日」として、新しい入居者を募集。ほどなくして次の入居者が決まったという。その後、保証会社から滞納分の家賃が支払われ「行方不明見舞金」という保険金も受け取った。

「保証会社に保証料を支払うのは入居者なので、大家としては金銭的な負担はありません。保証会社を通せば、滞納保証がついているようなものです。ですから、入居申し込みの際、『保証会社に加入必須』とすることで安心感につながります」（齋藤さん）

信用できる管理会社　その見分け方とは？

「入居希望者の判断基準」というのも大家にとっては悩ましい問題だ。これまで入居希望があった人を断ったことがないという齋藤さんの判断基準は「賃貸管理会社への信頼」だという。

「私は、入居者さんとのやり取りを自分で行う自主管理ではなく、一切を賃貸管理会社に委託料をお支払いして任せています。こうすることで家賃滞納などのトラブルの対応に時間を割くことはありません。トラブルの矢面に立つのは賃貸管理会社になるわけです。ですから、そういった問題が起きれば賃貸管理会社の責任になるため、結果として入居希望者の見極めも管理会社が慎重になると思うのです。そのうえで大家である私に『入居申し込みがありました』と連絡してきているわけですから、それを信用しています」（齋藤さん）

つまり、トラブル対応は賃貸管理会社、家賃滞納は保証会社というわけである。

「保証会社は、入居者の状況に変化が生じる可能性へのリスクヘッジです。そこで『保証会社さんの審査通過と加入』は、入居審査のようなものとしてお願いしています。これは大家である私と、ひいては賃貸管理会社にとっても安心感をもたらしてくれます」

大家にとって「空室」と「滞納」というのは、何といっても2大リスク。しかし、「空室リスクは、賃貸管理会社と協力しながら、どうしたら入居してもらえる魅力ある物件にするか自分自身でさまざまな取り組みができます。しかし、一方の滞納は、『滞納されて家賃をどう払ってもらうか（回収するか）』『滞納した入居者にどう退去してもらうか』ということに、時間や労力がかかります。だからこそ、入口の入居段階がとても重要になります。私よりも賃貸管理会社のほうが、いろいろなケースを見て知見もあるわけですから、その意味からもすべてお願いしています」（齋藤さん）

とはいえ、そのためには信用できる賃貸管理会社の存在が必要になる。その見極めも重要だ。それについてはこう話す。

「管理会社の見極めの基準の1つとして私はいわゆる賃貸管理会社からの報告・連絡・相談をきちんとしているかを見ています。これが遅いようであれば改善を求めます。また、最初はよくても、担当者が変わってダメになるということもあります。そうした場合は前任者に相談したり、担当者の上司に直接、話をしたりすることが必要ですね」

　“時間を金で買う”といわれるが、リスクヘッジ、安心をどこかに任せるというのも1つの選択といえるだろう。

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